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Si bien las ventas de viviendas han bajado, ¿por qué los precios de las viviendas siguen subiendo?

Mirando el mercado inmobiliario en los años 2020-2024, un riesgo que identifiqué desde el principio fue que los precios de la vivienda podrían acelerarse más durante este período que durante la expansión anterior si los canales de inventario estaban en niveles históricamente bajos.

Hablé de tener un modelo de crecimiento de precios del 23 % para el mercado de la vivienda en los años 2020-2024 como un marcador crítico de crecimiento equilibrado versus sobrecalentamiento, especialmente porque las acciones han estado cayendo durante años en nuestro parche demográfico crítico. Lento y constante siempre gana, pero a veces el destino te hace pasar un mal rato, y no hay mucho que puedas hacer cuando el mercado supera el deseo de equilibrio de cualquiera.

En los últimos dos años y medio de vivienda en los Estados Unidos, una cosa que marcará los libros de récords es que no era la deflación de la vivienda de lo que teníamos que preocuparnos, sino la inflación de la vivienda en ambos lados: precios de viviendas y alquileres.

Después de que terminó 2021 y mi patrón de crecimiento de precios se rompió después de solo dos años y 2022 comenzó con niveles de inventario históricamente bajos, llamé al mercado inmobiliario de EE. UU. muy poco saludable. Este problema es muy diferente de la burbuja del crédito inmobiliario de 2002-2005. En ese entonces, teníamos mayores ventas, mayor inventario y menor crecimiento de precios, pero teníamos una enorme burbuja crediticia. Hoy tenemos menos ventas, menos listados y un crecimiento del precio de la vivienda mucho mayor.

Cuando hablé sobre la necesidad de tasas más altas en febrero de 2021, me basé en el hecho de que no teníamos una burbuja crediticia, por lo que la solicitud es legítima. Sin embargo, esto también significa que la aplicación tiene límites. La realidad era que los rendimientos de los bonos globales aún eran bajos, y empujar el rendimiento de los bonos estadounidenses a 10 años por encima del 1,94 % iba a ser problemático. Cuando las acciones volvieron a caer, las guerras de ofertas se convirtieron en la norma y los precios de la vivienda se dispararon.

En octubre de 2021, estaba claro que las acciones no tenían ninguna posibilidad de registrar un crecimiento interanual, y nos dirigíamos a una historia de inflación de crecimiento de precios de la vivienda aún peor en 2022, a menos que las tasas suban. Los datos de enero y febrero se veían tan mal que tiré la toalla y dije que nada más importaba en este momento: necesitamos que las tasas suban para tratar de enfriar este mercado.

Las tasas hipotecarias del 4% al 5% no estaban haciendo la cantidad de destrucción de la demanda que pensé que harían. Esperaba caídas promedio móviles de cuatro semanas de 18% a 22% año tras año, pero estábamos viendo caídas altas de un dígito y bajas de dos dígitos. Las tasas hipotecarias cercanas al 6% son sin duda la fuente de datos de disminución año tras año más significativos. Aún así, nunca obtuve la disminución promedio móvil de cuatro semanas del 18% al 22% que estaba buscando y ahora se supera el tiempo de estacionalidad tradicional para esta línea de datos.

El miércoles, los datos de la aplicación de compras bajaron un 4 % semana tras semana, un 18 % año tras año, y la disminución de la media móvil de cuatro semanas ahora ha bajado un 17,25 %. Supongo que el crecimiento de los préstamos ARM este año ha evitado las tendencias a la baja interanuales del 18 % al 22 % que buscaba a principios de año.

Para octubre de este año, las comparaciones año tras año serán mucho más difíciles, por lo que podemos esperar mayores caídas si la tendencia se mantiene igual.

Sin embargo, las tasas hipotecarias que alcanzaron el 6,25 % aceleraron el ritmo de las disminuciones porcentuales año tras año en los datos de demanda de compra. Sin embargo, aquí hay algunos ejemplos de por qué necesitábamos aumentar las tarifas. (Eso no es normal, amigos. No ven caídas porcentuales como esta con el crecimiento de precios año tras año en junio).

  • Las Vegas, las ventas selectas bajaron un 24 % año tras año, y el precio medio de venta aumentó un 21 % año tras año.
  • En el condado de Orange, California, las casas adosadas en junio, las ventas cayeron un 27,2 % y los precios aumentaron un 17,8 %.

aleta roja:

Realtor.com:

Ahora imagine lo altos que serían los precios de la vivienda si las tasas hipotecarias no subieran por encima del 6 % este año y no nos afectara mucho la asequibilidad. El mercado inmobiliario siempre ve una mejor demanda una vez que el período de 10 años está por debajo del 2% y tenemos tasas por debajo del 4%.

En medio del drama de las tasas más altas, mi mayor temor es que las tasas vuelvan a bajar. Los vendedores y constructores de viviendas tenían demasiado poder de fijación de precios, lo que llevó los precios a extremos. Mi modelo de precios de crecimiento de cinco años se destruyó en dos años, y las cosas empeoraron en 2022 antes de que subieran las tasas.

Recuerde que todos queremos un mercado inmobiliario equilibrado; es algo bueno, no algo malo. Por lo tanto, el enfoque para mí últimamente es ver que el inventario total vuelva a los niveles de 2019. Eso será positivo y estamos trabajando en ello, solo necesitamos más tiempo porque el mercado inmobiliario de 2022 no es el mercado inmobiliario de crédito forzado. de 2008. No necesito que el mercado inmobiliario tenga niveles de inventario de 2012, 2014 o 2016 para equilibrar; solo necesito los datos de inventario de 2019, que oscilan entre 1,52 y 1,93 millones de viviendas, utilizando datos de NAR.

RAN: Inventario Total

Realtor.com y otros tienen líneas de datos que usan otras métricas de inventario. Sin embargo, todos se mueven en la misma dirección.

De la investigación de Altos:

Recientemente hice un podcast con Mike Simonsen de Altos Research sobre este tema.

A medida que el ciclo económico muestra líneas de datos más recesivas, tradicionalmente el mercado de bonos y las tasas hipotecarias caen juntas.

El miércoles obtuvimos otro dato positivo del IPC, y el rendimiento a 10 años se cotiza al 2,93 %. Ese ni siquiera es el pico que tuvimos en 2018, cuando el crecimiento de la inflación fue más débil. Mucha gente cree que las tasas hipotecarias deberían ser más altas hoy si mantuvieran el ritmo de crecimiento de la inflación, lo que significa que los rendimientos de los bonos también deberían ser mucho más altos. Sin embargo, desde 2021, los rendimientos de los bonos no han seguido el ritmo de crecimiento de la inflación.

Del BLS:

La desventaja de las tasas más altas
La construcción de viviendas se desacelerará

De acuerdo con mi premisa del verano de 2020 de que para que el mercado cambie, necesita un rendimiento de 10 años superior al 1,94% y con una duración que impacte negativamente en las ventas. El sector de las ventas de viviendas nuevas se ralentizará como siempre. Incluso en marzo de este año, cuando los datos no eran buenos, la industria estaba en peligro.

El mes pasado levanté mi quinta bandera roja de recesión sabiendo que los constructores estaban a punto de retirarse de la construcción y concentrarse en vender sus casas restantes y lidiar con las tasas de cancelación al alza. Mi único argumento aquí es que si necesitamos tasas hipotecarias del 3-4% para que los constructores construyan a expensas de que los precios de las viviendas aumenten entre un 15-20% por año, eso no es una buena compensación.

Se perderán empleos e ingresos.

Como todos sabemos, muchas empresas del sector inmobiliario e hipotecario están despidiendo empleados. No son solo los negocios los que se han disparado debido al COVID-19, por lo que tenemos daños a la propiedad real en los hogares. Además, con menos transacciones, se producirá menos transferencia de comisiones en la vivienda.

Cada vez más cerca de una recesión

Con la bandera roja de la quinta recesión levantada debido al aumento de las tasas hipotecarias, nos estamos acercando cada vez más a una recesión total en los Estados Unidos, lo que en parte significa que cada vez más estadounidenses están perdiendo su trabajo y sus vidas están patas arriba. . Con tasas más altas, inflación y sin trabajo, este es un momento estresante para todos los hogares, especialmente aquellos con niños.

Para concluir, llamé a este mercado tremendamente poco saludable a principios de este año porque sabía cómo se verían esos datos. Los precios de la vivienda suben incluso con tasas más altas, por lo que no nos beneficiamos de los precios más bajos de la vivienda, incluso si las ventas caen. Esto ha sucedido antes cuando las tasas aumentaron, las ventas cayeron y el crecimiento de los precios se desaceleró pero no se volvió negativo.

Sin embargo, es un juego de pelota diferente aquí en 2020-24. El índice de precios de la vivienda S&P CoreLogic Case Shiller, aunque rezagado, sigue mostrando un crecimiento interanual superior al 20 %. En el pasado, con tasas más altas, la tasa de crecimiento se enfriaría a un solo dígito. Obviamente, aún no hemos llegado, pero deberíamos llegar a tiempo a medida que aumenten las existencias.

Espero que esto explique por qué soy parte del «equipo de tasa más alta» y por qué creo que un mercado inmobiliario equilibrado es lo mejor. Las tarifas más altas funcionan; solo lleva más tiempo volver a los niveles de inventario de 2019.

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