El mercado de valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS, por sus siglas en inglés) se está recuperando de un entorno de tasas de interés desfavorable, que debería suprimir las ofertas de valores de marca privada durante al menos el resto del año, concluye un informe reciente sobre perspectivas del mercado.
La Actualización del Mercado de Valores de Marca Privada (PLS) de la Agencia de Calificación de Bonos Kroll (KBRA) atribuye la mayoría de los problemas del mercado al rápido aumento de las tasas hipotecarias, impulsado por los aumentos de tasas de la Reserva Federal para combatir la inflación. La agencia señala que la incertidumbre y las presiones inflacionarias causadas por los trastornos geopolíticos en curso, incluida la guerra en Ucrania, se suman a la agitación del mercado.
Para el año, KBRA pronostica una emisión de RMBS de $ 112 mil millones, según el valor de los fondos de préstamos que respaldan los acuerdos. Esa es una reducción significativa de la proyección de mayo de KBRA de $ 131 mil millones. La cifra revisada de emisión de RMBS, según KBRA, «representa una disminución interanual del 8% desde 2021».
Aún así, con $ 112 mil millones, las emisiones totales en 2022 representarían el segundo nivel más alto de emisiones registrado desde la crisis financiera mundial (GFC) hace unos 15 años.
«La emisión del primer trimestre de 2022 totalizó casi $ 43 mil millones, el segundo trimestre más alto después de GFC, y fue casi dos veces y media más alta que el primer trimestre de 2021″, según el informe de julio de KBRA. “Pero el segundo trimestre de 2022 terminó en casi $28 mil millones, o $10 mil millones por debajo de nuestras expectativas, con una tasa preferencial que bajó un 55 % trimestre tras trimestre. Los no premium cayeron un 20% trimestre tras trimestre, mientras que las transferencias de riesgo crediticio (CRT) cayeron un 14% durante el mismo período. »
El informe se centra en las denominadas «transacciones RMBS 2.0», definidas como todas las emisiones de valores respaldados por hipotecas residenciales posteriores a GFC en los espacios preferenciales, no preferenciales (incluidos los no QM) y CRT, este último generalmente emitido por el gobierno. -empresas patrocinadas. .
KBRA espera que la emisión de PLS en el tercer trimestre de este año sea de alrededor de $ 20 mil millones en los segmentos principal, no principal y CRT, por debajo de su estimación de mayo de $ 29 mil millones. La disminución se atribuye a «las tasas de interés en aumento y un entorno de diferencial desfavorable para los emisores», según el informe.
“El sector central experimentó la mayor caída en la emisión de un trimestre a otro, alcanzando solo $ 9 mil millones en el segundo trimestre (real)”, continuó el informe de KBRA. “Dado que las tasas de inflación se mantienen históricamente altas, acompañadas de una incertidumbre geopolítica prolongada, esperamos volúmenes de emisión de RMBS de hasta [the second half of] 2022 se verá afectado por condiciones de emisión desfavorables, ya que la Reserva Federal continúa con sus esfuerzos para estabilizar la economía.
En comparación con 2021, el volumen de PLS en el segundo y tercer trimestre de 2022 disminuirá $20 mil millones, o 43 %; y $21 mil millones, o 51%, respectivamente, según el pronóstico del informe.
«Esperamos que la emisión del sector central disminuya en 2022, impulsada principalmente por fuertes aumentos en las tasas de interés que han reducido la producción hipotecaria general y aumentado el riesgo de extensión. [a reduction in refinancing]», afirma el informe. También concluye que es probable que las condiciones de mercado existentes disminuyan «el atractivo de los PLS como salida de financiación».
Keith Lind, director ejecutivo de Acra Lending, un prestamista no QM líder, dijo que aprovechar el mercado de PLS como canal de liquidez ha sido un desafío en 2022 para muchos prestamistas, especialmente para las entidades no bancarias que intentan digerir muchos préstamos de tasa baja que esencialmente tienen sido “huérfano del mercado”.
En el apogeo del auge de las refinanciaciones ya principios de este año, se emitieron decenas de préstamos a tasas de interés muy por debajo de las tasas actuales, que han aumentado drásticamente en los últimos meses. Muchos de estos préstamos con tasas más bajas aún estaban en proceso de titulización en 2022, ya que la mayoría de los préstamos tienen varios meses de vencimiento antes de ser titulizados.
Sin embargo, el desajuste entre estas hipotecas con tasas más bajas, generalmente alrededor del 3%, y las hipotecas con tasas más altas más actuales que ahora rondan el 5,5%, ha distorsionado la ejecución y la fijación de precios en el mercado hipotecario secundario. Este es el caso a pesar de que los préstamos de tasa baja generalmente se consideran préstamos de calidad bien suscritos.
De hecho, un informe reciente sobre el desempeño de los bonos PLS de KBRA muestra que el rendimiento de las emisiones de PLS tanto preferenciales como no preferenciales, medido por el cupón promedio ponderado (WAC), cayó por debajo de las tasas hipotecarias conformes, a partir de junio de 2022. Para el sector preferencial, el WAC en junio de 2022 se situó en 3,36%, según el informe de KBRA. Eso es ligeramente inferior a la marca de enero de 3,44%. El WAC de las hipotecas no preferenciales, que se consideran créditos más riesgosos que los préstamos preferenciales, se situó en junio en 5,44 %, según datos de KBRA, en comparación con el cupón promedio de enero de 5,87 %.
«Los inversores no saltan a comprar [PLS] bonos respaldados por [lower-rate] cupones que ni siquiera pueden cubrir el cupón [rate investors demand] en bonos», explicó Lind, de Acra. Dijo que Acra había elevado las tasas agresivamente este año para evitar terminar en el lado equivocado de la curva de rendimiento.
«El cupón del préstamo es tan bajo [on some PLS deals] que ni siquiera puede cubrir el cupón de los bonos y la titulización [costs]», dijo Lind. «Así que creo que va a ser difícil para aquellos que quieren securitizar [these lower-rate loans] porque no parecen ser muy bien recibidos por los inversores en el mercado de titulizaciones.
En su informe de pronóstico de mercado de PLS de mayo, la KBRA sugirió que se espera que las transacciones respaldadas por hipotecas inversas, derechos de servicio de hipotecas, préstamos de redención anticipada de Ginnie Mae, líneas de crédito con garantía hipotecaria «y otras transacciones esotéricas de RMBS» aumenten durante el resto de 2022 y en 2023, «a medida que las tasas de interés aumenten aún más».
El nuevo informe de julio plantea la perspectiva de que el mercado de PLS podría beneficiarse enormemente del enorme aumento en el valor acumulado de la vivienda en los últimos años. Los precios de las viviendas unifamiliares aumentaron a una tasa anualizada del 19,4 % en el segundo trimestre de este año, según el último informe del índice de precios de viviendas de Fannie Mae. La Reserva Federal estima que el valor acumulado de la vivienda en todo el país ahora está valorado en casi $28 billones.
Los prestatarios generalmente han visto aumentar el valor de su vivienda en los últimos años, según el informe de KBRA. Aprovechar ese capital a través de refinanciamientos en efectivo probablemente no tenga sentido para la mayoría de los propietarios en el entorno de tasas actual, dado que las tasas de esos préstamos serían mucho más altas que sus préstamos existentes, en la mayoría de los casos. Sin embargo, el informe dice que las hipotecas de «segundo gravamen», como los préstamos con garantía hipotecaria (tasa y plazo fijos) y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), podrían ser opciones atractivas para los propietarios ricos en capital.
Sin embargo, desde la crisis financiera mundial de 2006-2007, solo ha habido cinco transacciones de titulización por un valor total de $ 900 millones, que utilizaron préstamos cerrados o HELOC como garantía, dice el informe. Estos acuerdos se concluyeron entre el primer trimestre de 2020 y el segundo trimestre de este año.
En contraste, «al menos $ 185 mil millones de garantía de segundo gravamen se titulizaron ante la GFC en más de 300 transacciones de titulización de marca privada (PLS)», según el informe de KBRA. “Si este mercado anterior sirve como una guía útil para el mercado potencial de segundo enlace [today] es una pregunta abierta.
“Sin embargo, creemos que los gravámenes secundarios siguen siendo una oportunidad potencial para una mayor emisión de PLS y una opción relativamente atractiva para los prestatarios interesados en aprovechar el capital de su propiedad… El mercado de PLS podría ver una afluencia de transacciones respaldadas por estos préstamos si la propagación permisos ambientales.