Decir que las tasas hipotecarias se han disparado desde el Sr. Toad en 2022 es quedarse corto. En menos de un año, pasamos del 2,78 % en la tasa fija a 30 años al 6,28 %, luego bajamos recientemente al 5 %, solo para volver a subir esta semana al 5,30 %. La gente pensó que el drama de las tasas hipotecarias en 2013-14 fue significativo cuando las tasas saltaron del 3,5 % al 4,5 %. Sin embargo, como todos sabemos, después de 2020 las cosas son más intensas.
La pregunta es si las tasas hipotecarias más bajas pueden rescatar al mercado inmobiliario de su reciente tendencia a la baja. Para entender esto, debemos mirar hacia atrás en el tiempo para darnos cuenta de cuán diferente es este período de lo que enfrentamos durante la expansión anterior cuando las tasas subieron y luego bajaron.
Tasas más altas y datos de ventas
Podemos ver que cuando las tasas suben, las tendencias de ventas son tradicionalmente bajas. Lo vimos en 2013-2014 y 2018-2019. Conocemos el impacto en 2022, partiendo del listón más alto de la historia reciente.
La diferencia más significativa ahora con respecto a lo que vimos en la expansión anterior es que las tasas hipotecarias nunca superaron el 5% en la expansión anterior. Sin embargo, lo que es más importante, no hemos visto el crecimiento masivo de los precios de la vivienda en tan poco tiempo. Hace una gran diferencia ahora que los precios de la vivienda han aumentado más del 40% en solo 2,5 años.
Es por eso que he enfocado a mis lectores en los años 2020-2024, porque si los precios de la vivienda aumentaran solo un 23 % en cinco años, todo estaría bien. Sin embargo, eso se destruyó en solo dos años y los precios continúan aumentando en 2022. Es un hombre salvaje, realmente salvaje con tasas hipotecarias en aumento. Sí, las tasas que superan el 6% son un gran problema en tan poco tiempo, pero el hecho de que hayamos visto un aumento masivo de los precios de la vivienda en tan poco tiempo (y en la misma cantidad de tiempo) es aún más crítico.
Si bien creo sinceramente que la tasa de crecimiento de los precios se está desacelerando ahora, 2022 no tuvo el lujo de bajar los precios para compensar las tasas más altas. Por lo tanto, no podemos referirnos a este período de tiempo con tasas decrecientes como lo hicimos en la expansión anterior debido al aumento masivo en los precios de la vivienda y el mayor movimiento en las tasas hipotecarias. En 2018, las tendencias de ventas cayeron de 5,72 millones en los mínimos de enero de 2019 a 4,98 millones. Este año hemos visto caer las ventas de 6,5 millones a 5,12 millones, y continúan cayendo.
La vivienda funciona mejor cuando las tasas están por debajo del 4%
En el pasado, la demanda mejoró cuando las tasas hipotecarias se dirigían hacia el 4% y luego por debajo. Obviamente, estamos lejos de esos niveles hoy, apenas tocando el 5% recientemente para subir en las últimas 24 horas.
Una vez más, señalo que el crecimiento masivo de los precios de la vivienda es diferente esta vez. Sin embargo, dicho esto, dadas las tendencias decrecientes de las ventas y el hecho de que hemos visto un crecimiento salarial superior al promedio, la demanda de vivienda debería funcionar mucho mejor si las tasas se acercan al 4% o menos.
Hago hincapié en que las tasas hipotecarias más altas y más bajas tienen un impacto en el mercado, pero lleva tiempo abrirse camino en la economía. Cuando digo duración, significa que las tasas deberían ser más bajas por un período más largo. La gente no tira sus cosas y compra una casa en un segundo; la compra de una casa está prevista para un año. Las tasas tendrían que permanecer más bajas durante más tiempo durante el próximo año calendario para marcar una gran diferencia.
Millones y millones de personas compran casas cada año. También tienen que mudarse, por lo que un vendedor tradicional es un comprador la mayor parte del tiempo cuando se trata de un propietario residente principal. A veces, cuando las tarifas aumentan demasiado rápido, algunos vendedores no pueden moverse, elimina una venta de la línea de datos, pero si las tarifas bajan rápidamente, es posible que se sientan mucho mejor con el proceso.
La desventaja de que las tasas aumenten tan rápidamente es que algunos vendedores se desconectan hasta que las tasas son mejores. Vemos algo de eso en los datos de listados activos, ya que los nuevos listados están caídos. Las tarifas más bajas pueden impulsar algunos de estos anuncios porque las personas se sienten más cómodas con tarifas bajas; el tiempo nos lo dirá.
En Realtor.com
De Redfin:
Claro, una caída del 1% en las tasas es importante, pero manténgase en el contexto de dónde venimos y el crecimiento del precio de la vivienda que hemos tenido en solo 2,5 años. No es como la expansión anterior, donde los precios de la vivienda se estaban agotando por el colapso de la burbuja inmobiliaria y la asequibilidad era mucho mejor en ese entonces.
¿Cuándo se sabe cuándo funcionan las tarifas más bajas?
La mejor línea de datos para que esto suceda es la compra de datos de la aplicación, que es muy progresista como la línea de datos más rápida que tenemos en la vivienda. Echemos un vistazo a los datos de hoy.
Los datos de solicitudes de compra aumentaron un 1 % semana tras semana y disminuyeron un 16 % año tras año. El promedio móvil de 4 semanas ha bajado menos un 17,75% anual.
Esta es una línea de datos que me sorprendió hasta cierto punto. Esperaba que estos datos fueran mucho más débiles a principios de año. Sin embargo, llegué a la conclusión de que las tasas hipotecarias del 4% al 5% no estaban causando el daño que pensaba que harían. Pero, 5% a 6% lo hizo, ya que estaba buscando caídas de 18% a 22% año tras año en un promedio móvil de cuatro semanas a principios de año. Entonces, eso me hace creer que si las tasas pueden entrar en un rango de 4,125% a 4,50% con una cierta duración; Se espera que los datos de vivienda mejoren desde donde estaban cuando las tasas se dirigían hacia el 6%. Nuevamente, aún no hemos llegado a las tarifas.
A los constructores les gustaría que las tasas regresen a estos niveles para asegurarse de vender algunas de las casas que terminan en el lado de la construcción. Ahora, suponiendo que las tasas bajen tanto; ¿Cómo serían los datos de la aplicación de compras? Hágalo simple, las caídas año tras año serán cada vez más pequeñas, y luego, cuando las cosas mejoren, deberíamos ver un crecimiento año tras año en este índice.
Algunas cosas sobre las aplicaciones de compras: las comparaciones para esta línea de datos serán mucho más difíciles a partir de octubre de este año. Los datos de demanda de compra del año pasado mostraron un sólido aumento hacia el final del año, lo que llevó a las ventas de viviendas usadas a alcanzar los 6,5 millones. El año que viene tendremos composiciones mucho más fáciles de trabajar, así que tenemos que tener eso en cuenta. Sin embargo, para simplificar las cosas, la tasa de cambio en los datos de las solicitudes de compra debería mejorar cada año.
En resumen, las tasas hipotecarias más bajas deben verse primero como un estabilizador, pero para que cambien el mercado, necesitaremos tasas mucho más bajas durante un período de tiempo más largo. Además, debemos considerar que las tasas que van del 3 % al 6 % son históricas, y si las tasas están cayendo, debemos observar los datos de vivienda de un aumento extremo de la tasa que ocurrió rápidamente. Sin embargo, es probable que los niveles de venta bajen si los datos de la aplicación de compra muestran impresiones negativas año tras año sobre una base de dos dígitos.
Dado que los precios de la vivienda no han bajado este año, puede ver por qué me refiero a esto como un mercado inmobiliario muy poco saludable. El costo total de la vivienda ha aumentado de una manera que no es comparable a lo que vimos en la expansión anterior cuando las tarifas subieron y bajaron debido al aumento masivo de los precios de la vivienda. Además, debemos saber que tampoco estamos trabajando a partir de un alto nivel de datos de inventario. Tradicionalmente, el inventario total varía entre 2 y 2,5 millones. Actualmente estamos en 1,26 millones.
Datos de inventario total NAR
Veremos cómo se ven los datos económicos para el resto del año y si el mercado tradicional de bonos e hipotecas funciona como lo ha hecho desde 1982, las tasas hipotecarias bajarán con el tiempo. Sin embargo, en la actualidad, no es lo suficientemente bajo como para alterar la dinámica del mercado inmobiliario estadounidense.