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Opinión: ¿Es hora de sacar a Fannie y Freddie de la tutela?

El final de este mes, el 30 de julio, marca el cumpleaños número 14 del presidente George W. Bush, un presidente republicano, que promulgó la legislación HERA, elaborada bajo un Congreso controlado por los demócratas.

HERA estableció un proceso de administración fiduciaria para Fannie Mae y Freddie Mac, creó la FHFA como un regulador de primer orden y codificó las disposiciones de la misión de GSE como el Fondo Fiduciario de Vivienda, el deber de servir y los objetivos de vivienda.

Muchos están decepcionados de que Fannie y Freddie todavía estén bajo tutela 14 años después. Al mismo tiempo, desde mi perspectiva como alto funcionario de vivienda en el Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes que trabajó en la legislación de HERA en ese momento, creo que es importante recordarle a la gente qué tan bien se diseñó HERA y qué tan bien sirvió a los contribuyentes de nuestro país. , propietarios y mercados inmobiliarios.

Resiste la prueba del tiempo

Cuando se promulgó HERA, pocos imaginaron que su autoridad de tutela se invocaría solo 39 días después, pero así fue. Afortunadamente, los acuerdos de tutela de novo de HERA diseñados para hacer frente a esta eventualidad han resistido con creces la prueba del tiempo.

El impacto inmediato fue estabilizar los mercados financieros en medio de la turbulencia. Conservancy facilitó el programa HAMP que permitió a 645.000 prestatarios de GSE en dificultades salvar sus hogares a través de modificaciones de préstamos y el programa HARP que permitió a 3,5 millones de prestatarios en dificultades reducir sus tasas hipotecarias.

Un informe de 2015 de la Reserva Federal de Nueva York encontró que «nuestra conclusión general es que el fideicomiso ha logrado sus principales objetivos a corto plazo de estabilizar los mercados hipotecarios y promover la estabilidad financiera durante un momento de extrema tensión».

Abordar las características clave de riesgo

A más largo plazo, las reformas de HERA y fideicomiso han abordado las características clave de riesgo de la versión anterior a 2008 de las transferencias de riesgo crediticio de GSE que se utilizan para transferir el riesgo fuera de los contribuyentes y garantizar la disciplina del mercado, una especie de señal de advertencia temprana si las GSE salirse del camino Las carteras de préstamos se han reducido significativamente, poniendo fin a la gran exposición al riesgo de tasa de interés anterior a HERA Fannie/Freddie. Y las GSE tienen su propia versión de Dodd-Frank Qualified Mortgage (QM), que generalmente prohíbe los préstamos sin documentación y sin ingresos, un importante contribuyente a la administración fiduciaria de GSE.

Fannie y Freddie cumplen su misión de vivienda

Al mismo tiempo, Fannie y Freddie han llegado al punto ideal de tener un buen desempeño financiero y cumplir con su misión de vivienda. Fannie y Freddie fueron una fuente clave de crédito hipotecario para la recuperación de la vivienda después de la crisis de las hipotecas subprime de 2008.

Bajo tutela, Fannie y Freddie pagaron sus adelantos del Tesoro y generaron $110 mil millones adicionales en ganancias para los contribuyentes estadounidenses. Hace algunos años, la FHFA reinició el proceso de permitir que las GSE retuvieran las ganancias para construir su patrimonio neto y proporcionar un amortiguador contra las recesiones económicas.

Una provisión importante de HERA fue la creación y financiación del Fondo Fiduciario de Vivienda, el primer programa importante de vivienda asequible desde el inicio del programa de Crédito Fiscal de Vivienda 22 años antes. Los estados asignan una pequeña porción de las ganancias de GSE para construir o rehabilitar sustancialmente viviendas de alquiler asequibles para los más pobres de los pobres. Desde que se lanzó el programa en 2016, Fannie y Freddie han donado $2,659 mil millones para el Fondo Fiduciario de Vivienda.

Otra disposición de la HERA fue la creación del deber de servir, que se basó en la realidad de que las GSE podían lograr sus objetivos de vivienda ignorando ciertos segmentos rentables y críticos del mercado, simplemente porque se trata de actividades de bajo volumen que requieren GSE. súbete un poco las mangas.

Los tres mercados de la obligación de servir son la vivienda prefabricada, la conservación de viviendas asequibles y la vivienda rural. Como resultado, Fannie y Freddie ahora están prestando mucha atención a estas áreas críticas, que a menudo se pasaban por alto antes de la adopción de HERA.

Objetivos de vivienda de GSE

Finalmente, están los objetivos de vivienda de la GSE. Los objetivos de vivienda han sido criticados desde todos los lados del espectro político. Pero no, no causaron la crisis de 2008, como algunos han afirmado pero todos los estudios principales han descartado, y no requieren que las GSE compren deudas incobrables o participen en la ingeniería social.

Se basan en la premisa simple de que Fannie y Freddie no deben usar una red de seguridad del contribuyente para elegir hipotecas de mayor calidad y de mayor ingreso, sino que deben cumplir principalmente con su misión legal de servir a compradores e inquilinos de ingresos bajos y medios.

¿Terminará pronto el «tiempo muerto»?

De cara al futuro, el gran juego de salón en Washington es cuándo, si alguna vez, Fannie y Freddie dejarán la tutela. En el momento en que fueron colocados en tutela, el secretario del Tesoro Paulson lo llamó «tiempo muerto». ¡Es un infierno de tiempo fuera!

Y uno que aparentemente no terminará pronto. La razón es simple. Parece que estamos esperando al Congreso, pero el Congreso se encuentra en un punto muerto legislativo, y una legislación detallada no es la mejor manera de resolver las complejidades de cómo Fannie y Freddie deberían operar y regularse después de la conservación.

De hecho, no es esencial que el Congreso promulgue leyes. HERA incluye las herramientas para que el curador (FHFA) retire a Fannie y Freddie de la tutela.

Mi opinión personal es que el mejor enfoque es que Fannie y Freddie salgan de la tutela bajo un verdadero modelo de utilidad utilizando las herramientas de misión de vivienda de HERA, una FHFA vigilante que garantiza que las GSE no corran riesgos peligrosos para maximizar las ganancias de los accionistas, y un gobierno federal explícito. backstop para establecer la confianza de los inversores en MBS.

Pero existen diferencias de opinión de buena fe sobre muchos temas clave, incluida la forma de resolver las tenencias de acciones preferentes del gobierno. Por lo tanto, es comprensible que ningún director de la FHFA en los últimos 14 años haya retirado a Fannie y Freddie de la tutela, en ausencia de consenso y dirección del Congreso.

La mejor manera de hacer esto es que el Congreso celebre audiencias detalladas para desarrollar un consenso bipartidista sobre cómo avanzar, y luego que la FHFA use su autoridad bajo HERA para actuar.

O no. Muchos en Washington piensan que la tutela está funcionando bien y creen que Fannie y Freddie no tienen prisa por dejar la tutela.

De cualquier manera, 14 años después, HERA aún proporciona una base sólida para hacer que esta parte esencial de nuestro sistema de financiamiento de viviendas funcione de manera efectiva. Sería bueno si todas las leyes federales tuvieran el mismo éxito.

Scott Olson se desempeñó como Director de Política de Vivienda para el Comité de Servicios Financieros de la Cámara en 2008, y actualmente es Director Ejecutivo de la Asociación de Prestamistas de Vivienda Comunitaria (CHLA)

Esta columna no refleja necesariamente la opinión del equipo editorial de HousingWire y sus propietarios.

Para contactar al autor de esta historia:
Scott Olson en [email protected]

Para contactar al editor responsable de esta historia:
Sarah Wheeler en [email protected]

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