Hace unos meses, el mercado inmobiliario de EE. UU. fracasó en Econ 101. La Tabla 1 a continuación muestra las 10 áreas metropolitanas más calurosas de EE. UU. en febrero de 2022, según el crecimiento interanual. sitio web Realtor.com. La tabla también muestra el cambio porcentual año tras año en los nuevos listados para cada mercado.
Tabla 1: 10 mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento entre las 250 principales áreas metropolitanas, febrero de 2022
Área metropolitanaPrecio medio de cotización (A/A)Número de nuevas cotizaciones (A/A)Bridgeport-Stamford-Norwalk, CT64,5 %-8,9 %Nápoles-Immokalee-Marco Island, FL53,0 %-16,7 %Bellingham, WA51 ,7 %-8,3%Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Beach, SC-NC50,8%-18,2%Santa Fe, NM48,9%-4,7%Cape Coral-Fort Myers, FL45,0%-0,8%Punta Gorda, FL43. 6%-7,7%Torrington, CT43,0%-4,6%Ciudad de Panamá, FL39,7%17,9%Las Vegas-Henderson-Paradise, NV39,6%-6,2%Fuente: Realtor.com
Aunque las calificaciones promedio de los vendedores en cada uno de estos mercados inmobiliarios aumentaron un 40 % o más con respecto al año anterior, solo un mercado, Ciudad de Panamá, Florida, experimentó un aumento año tras año. .
El resultado fue igualmente desconcertante en el otro lado de la distribución donde el crecimiento del precio de la vivienda fue más débil; Aunque el valor de las viviendas cayó al menos un 10% en cada uno de los 10 mercados más fríos, la cantidad de viviendas agregadas al inventario para la venta aumentó en ocho de ellos.
Estos resultados desafían la lógica económica; se supone que un gran aumento de precio atraerá a más vendedores a un mercado, no a menos. Cuando los economistas observan esta tendencia, generalmente la atribuyen a una disminución de la oferta que no está relacionada con el precio. Por ejemplo, si un desastre natural destruyera miles de viviendas en un mercado inmobiliario, los precios subirían debido a la pérdida de inventario. Pero esta explicación no puede corroborar los datos de la Tabla 1; ninguna calamidad diezmó los mercados inmobiliarios estadounidenses en febrero.
Una explicación diferente tiene más sentido: el crecimiento de las existencias para la venta se desaceleró en casi todos los mercados más populares hace unos meses debido a la especulación. A pesar de la apreciación sin precedentes de los precios inmobiliarios, los propietarios de viviendas en las áreas metropolitanas más populares apostaron a que el valor de sus propiedades continuaría creciendo a un ritmo vertiginoso, y estos apostadores no querían arriesgarse a perder otro día de pago más importante en el futuro cercano.
Este “futuro cercano” ahora puede ser una cosa del pasado; los últimos datos indican que la especulación de los propietarios en el mercado inmobiliario ha llegado a su fin.
Este cambio es evidente en la Tabla 2, que enumera los 10 mercados inmobiliarios más activos en junio, el mes más reciente de datos disponibles en Realtor.com. Contrariamente a lo que se descubrió hace cinco meses, ocho de estos mercados inmobiliarios reportaron un aumento año tras año en los nuevos listados, en consonancia con la respuesta de la oferta que normalmente sigue a un fuerte aumento de precios. Los apostadores en el mercado inmobiliario parecen contentos con sus ganancias y ahora están cobrando sus fichas.
Tabla 2: 10 mercados inmobiliarios más atractivos entre las 250 principales áreas metropolitanas, junio de 2022
Área metropolitanaPrecio medio de cotización (A/A)Número de nuevas cotizaciones (A/A)Ciudad de Panamá, FL42,9 %65,6 %Cedar Rapids, IA40,9 %6,8 %Waterloo-Cedar Falls, IA40,7 %-2,9 % Topeka, KS40 0.7%-12.0%Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach, Florida40.1%4.1%Fayetteville, Carolina del Norte37.7%9.0%Killeen-Temple, Texas36.1%31 .2%Puerto Norte-Sarasota-Bradenton, Florida36 .0% 21.2% Huntington-Ashland, WV-KY-OH 36.0% 18.3% Punta Gorda, FL 35.3% 7.5% Fuente: Realtor .com
El final de la especulación de los vendedores en el mercado de la vivienda se ha retrasado mucho y es una buena noticia para los compradores. Si esta tendencia continúa, significará que pronto se agregarán más viviendas existentes a los mercados inmobiliarios que han estado privados de inventario durante los últimos dos años. Este aumento en el inventario cambiará el poder de negociación en estos mercados hacia los compradores y el crecimiento del precio de la vivienda se desacelerará.
Los primeros signos de una próspera competencia por los compradores ya son evidentes en los datos de Reator.com. A nivel nacional, la cantidad de listados con una caída de precios aumentó un 74 % mes a mes en mayo y un 51 % mes a mes en junio, por mucho, los aumentos más fuertes jamás registrados.
Pero algunos analistas pueden pasar por alto estas señales. Por ejemplo, ante el aumento de las tasas hipotecarias y la reducción de la asequibilidad, los pronosticadores de Realtor.com revisaron recientemente su pronóstico del cambio anual en las ventas de viviendas existentes en 2022 de un aumento del 6,6 % a una disminución del 6,7 %. Pero contrariamente a esta nueva proyección, las ventas de casas no decaerán si los vendedores dejan de especular, agregan más inventario al mercado y se conforman con precios más bajos.
El pronóstico es incierto ya que los fundamentos económicos han estado ausentes del mercado de la vivienda durante algún tiempo. La Figura 1 a continuación ilustra la correlación entre el cambio año tras año en el precio medio de cotización y el cambio año tras año en el número de nuevas cotizaciones para los 250 principales mercados inmobiliarios del país.
Este análisis se limita a los 250 mercados principales, ya que los mercados más pequeños suelen tener menos de 200 listados activos por mes, lo que hace que los valores medios sean más susceptibles a un puñado de eventos aleatorios e inusuales. (Los gráficos para los umbrales entre los 100 principales y los 400 principales mercados inmobiliarios siguen el mismo patrón).
Figura 1: Correlación entre el precio medio de cotización (Y/Y) y el número de nuevos listados (Y/Y), las 250 principales áreas metropolitanas
Fuente: Cálculos del autor, Realtor.com
Como se mencionó anteriormente, el razonamiento económico convencional predice que los mercados inmobiliarios con un crecimiento más rápido del precio de la vivienda atraerán más listados; en otras palabras, la correlación entre las variaciones de estas dos series debe ser positiva. Pero la Figura 1 muestra que los datos de los últimos cinco años generalmente contradicen esta expectativa. Desde 2017, el comienzo de la serie de Realtor.com, esta correlación ha sido negativa el 80 % del tiempo. El crecimiento constante del precio de la vivienda no ha alentado más cotizaciones en los mercados más populares.
Poniendo en contexto, esta historia tiene sentido. En los primeros años de la serie, muchas residencias valían incluso menos que en el apogeo de la burbuja inmobiliaria en 2006. Esto fue especialmente cierto en los códigos postales de ingresos bajos y moderados. A pesar de que los propietarios se habían beneficiado de varios años de rápida apreciación del precio de la vivienda durante la recuperación, muchos se resistieron a vender sus propiedades con pérdidas.
El final de la serie estuvo marcado por un crecimiento sin precedentes del precio de la vivienda tras la recesión provocada por el COVID-19. Los propietarios de los mercados más populares no vendieron porque anticipaban o esperaban rendimientos aún mayores.
Ninguna de estas condiciones sigue siendo cierta hoy. Por primera vez en una generación, casi todos los propietarios de viviendas a largo plazo tienen un patrimonio neto sustancial y no esperan aumentos desmesurados en el precio de la vivienda. En otras palabras, el mercado inmobiliario está volviendo a la normalidad y los últimos resultados reflejan esta nueva realidad.
Por primera vez, la correlación entre el crecimiento del precio de la vivienda y el cambio en los nuevos listados ha sido positiva, como se esperaba, durante tres meses consecutivos. Y el mes pasado, esa correlación positiva fue tres veces más fuerte que cualquier mes anterior de la serie. La sabiduría económica convencional predice este resultado, pero los patrones de venta de viviendas que se han adaptado al comportamiento anormal del mercado durante la última década pueden no representar un retorno a la normalidad.
Kwame Donaldson es un economista cuya investigación se centra en los mercados inmobiliarios residenciales y comerciales, las tendencias demográficas y el análisis GIS. Durante la última década, ocupó altos cargos en la Oficina del Censo de EE. UU., Moody’s Analytics y Zillow.
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