Los críticos argumentan que los compradores potenciales deberían pagar a los agentes de bienes raíces de su bolsillo, a diferencia de la práctica más común de que el corredor de bienes raíces pague la compensación del corredor del comprador. Lo que estos críticos no consideran son los efectos negativos que esto tendría sobre la vivienda justa en Estados Unidos.
Este impulso hacia las ‘comisiones de desacoplamiento’ es un movimiento basado en suposiciones que han sido refutadas, una vez más, por un estudio nacional reciente que demuestra los efectos adversos que este cambio propuesto tendría en el mercado de bienes raíces residenciales, particularmente en los compradores por primera vez y aquellos de grupos minoritarios. “Ten cuidado con lo que pides: el impacto económico de cambiar las estructuras de tarifas de los agentes inmobiliarios”, fue realizado por dos exejecutivos de Freddie Mac y un exasesor principal del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.
Usando un modelo económico simple, los investigadores concluyeron que exigir a los compradores que proporcionen los fondos adicionales necesarios para compensar a su corredor al momento del cierre reduciría significativamente la probabilidad de que los compradores primerizos y otros compradores aspirantes puedan pagar una casa. Una familia que compre una casa de $250,000, por ejemplo, vería aumentar sus costos de cierre en un 42 % si también cubriera, digamos, una comisión de corretaje del 3 %. Los compradores negros e hispanos/latinos tendrían un 20 % y un 23 % menos de probabilidades de calificar para una hipoteca, respectivamente, en comparación con una caída del 16 % para los hogares no hispanos/blancos.
Los críticos de la forma habitual en que funcionan las comisiones también argumentan que las comisiones disminuirían si los compradores se vieran obligados a pagar directamente a sus corredores. Sin embargo, las comisiones siempre han sido negociables, cayendo recientemente a un mínimo histórico de 4,94% (que se dividirá entre los corredores de cotización y los compradores). Pero incluso una reducción significativa de las comisiones daría lugar a la misma disparidad.
En el ejemplo anterior, una tasa de comisión del lado de la compra de solo el 1,5 % aumentaría aún más los costos de cierre del comprador en un 19 %, la cantidad de inquilinos negros e hispanos/latinos elegibles para una hipoteca disminuiría en un 14 % y un 11 %. respectivamente. , en comparación con el 8 % de los inquilinos no hispanos/blancos, según los autores del estudio.
Quizás el mito más grande que promueven los críticos es que los intermediarios de compradores no son realmente útiles en la era de Internet. Comprar una casa es a menudo la decisión financiera más importante y consecuente que una persona toma en su vida. El papel del corredor del comprador es ayudar a los consumidores estadounidenses a navegar por todos los aspectos de la transacción. Desde fijación de precios y financiación hasta ofertas, negociaciones y cierres, el corredor del comprador es un asesor de confianza en todo momento.
La investigación ha demostrado que los compradores realmente quieren y necesitan este asesoramiento, aunque la gran mayoría de ellos utiliza Internet para facilitar y guiar su búsqueda de vivienda. Más de la mitad de los encuestados en una encuesta reciente dijeron que siempre quieren usar un corredor para «ayudarlos a encontrar la casa adecuada para comprar», y mucho menos todas las decisiones que deben tomarse una vez que se ha identificado la propiedad «correcta». .
Este estudio presenta preocupaciones profundamente preocupantes sobre el impacto de cambiar la forma en que se pagan las comisiones en el mercado inmobiliario. Debido a sus efectos sobre los compradores primerizos, un cambio seguramente reduciría la demanda. Y este cambio perjudicaría más a las familias negras e hispanas/latinas, muchas de las cuales ya enfrentan barreras y tienen tasas de propiedad de vivienda significativamente más bajas que las familias blancas.
Y en un momento en que los precios inmobiliarios y las tasas de interés son especialmente altos, nuestro país debe esforzarse por desarrollar políticas y propuestas que incrementen el acceso al Sueño Americano, no que lo desalienten.
La administración Biden se ha centrado en aumentar la equidad en el mercado inmobiliario y aplaudimos esos esfuerzos. Esperamos que, como sugiere este estudio, los formuladores de políticas reconozcan que obligar a los compradores a pagar directamente a sus corredores sería un revés importante para cualquier persona interesada en la equidad de la vivienda.
Leslie Rouda Smith es presidenta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
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