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Michael Bright: Donde los valores respaldados por hipotecas residenciales pueden conducir a una inversión sostenible

La inversión ESG, que significa gestión de dinero «ambiental, social y de gobierno», tiene muchos apodos. Algunos lo llaman «inversión sostenible», otros «inversión de impacto». Las Naciones Unidas, que acuñaron el término hace dos décadas tras los escándalos de Enron y Exxon Valdez, a veces lo llaman «inversión inclusiva». Todas estas frases implican que el capitalismo puede considerar otros factores además de las ganancias trimestrales al tomar decisiones de inversión.

Otros son menos optimistas sobre la medida. Los defensores del libre mercado sin restricciones lo consideran un error. Elon Musk usó su megáfono de Twitter para llamar a ESG «el diablo encarnado». Recientemente, el Financial Times, aunque señaló que el término «ESG» se mencionó en casi el 20% de las llamadas de ganancias corporativas el año pasado, dijo simultáneamente que la ambigüedad de ESG lo colocó en una «cuenta».

Dejando de lado la retórica, aquí hay algunos hechos

La Comisión de Bolsa y Valores ha comenzado el proceso de desarrollo de regímenes de divulgación obligatoria para fondos que consideran factores ESG en sus materiales de marketing. Los inversores Millennials y Gen Z votaron con sus carteras, exigiendo que se incorporaran elementos similares a ESG en las decisiones de inversión. El mercado ha visto un aumento significativo en la atención de la junta directiva al problema, así como en los fondos de inversión que ofrecen productos ESG.

Considere cuánto varían las estimaciones de activos ESG basadas en dólares, desde decenas de billones hasta casi cien billones, según la fuente. Esta enorme variación demuestra la incapacidad del mercado actual para cuantificar con éxito (o incluso definir) qué queremos decir exactamente con estas tres letras mágicas.

¿Qué sigue para la inversión ESG?

¿Qué significa el crecimiento y la ubicuidad actuales de ESG para los mercados de MBS residenciales?

Al pensar en ESG en RMBS, actualmente hay tres consideraciones que pueden ayudar al mercado hipotecario a capitalizar adecuadamente el impulso detrás del movimiento ESG. Si se hace de manera responsable, ESG y RMBS deberían coexistir de una manera positiva, que se refuerce a sí misma y significativa, y eso establecería al mercado de hipotecas residenciales como un líder de mejores prácticas en el movimiento global.

Para lograr esto, los emisores de valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS, por sus siglas en inglés), los inversionistas y las agencias calificadoras primero deben evitar tratar de hervir el océano. Los componentes E, S y G son todos muy diferentes y, a veces, difíciles de manejar. A veces, estos factores están en tensión directa entre sí. ¿La construcción de viviendas asequibles que requieren la tala de árboles es un bien social o no? Hay que tener cuidado de que el mercado no muerda más de lo que puede masticar.

El mercado de RMBS debería desglosar los factores ESG y analizarlos uno por uno. Las métricas ambientales (E) son actualmente las más avanzadas. Los emisores e inversores de RMBS no solo analizan los riesgos relacionados con los peligros ambientales, como viviendas en áreas de inundaciones o incendios forestales, sino también las características colaterales que tienen un impacto ambiental positivo, como los paneles solares. Datos como el porcentaje de préstamos en un pool con certificaciones LEED o Energy Star, por ejemplo, también son buenos lugares para seguir construyendo un mercado.

El mercado residencial de MBS también puede confiar en parte de la infraestructura que ya existe para el componente “S” (social) de ESG. Ginnie MBS, por ejemplo, podría incluirse en fondos que se enfocan en el impacto social, ya que generalmente agrupan hipotecas para prestatarios con un historial crediticio deficiente o que necesitan asistencia para el pago inicial. Lo mismo con las hipotecas marcadas como «comprador de vivienda por primera vez».

Donde el mercado puede inclinarse un poco más hacia adelante sería con ideas como una bandera de compra de vivienda de primera generación, una medida de qué tan cerca está la vivienda asequible del transporte público, o si la nueva vivienda asequible ayudará a una comunidad a cumplir con su asequibilidad sugerida/requerida. nivel de vivienda.

Otras ideas incluyen una mayor divulgación a los inversores sobre los prestatarios que han recibido asistencia para el pago inicial o que están por debajo de un determinado ingreso medio regional (AMI). Todos estos son datos que podrían recopilarse originalmente y transmitirse a los inversores, y encajan perfectamente en el marco de cómo funciona el mercado en la actualidad. El mercado debería comenzar a solicitar este tipo de indicadores de datos de los emisores y comenzar a recopilar y difundir los datos que necesitan los inversores centrados en ESG.

Los participantes del mercado deben recordar que, como fiduciarios, los administradores de activos deben vincular todas sus decisiones a los rendimientos, a menos que se especifique lo contrario en un mandato de inversión. Es cierto que los factores ESG que analizan la sostenibilidad de un activo tienen un impacto en el valor fundamental de los valores. Pero para las hipotecas, el mercado también puede estar buscando formas de mejorar los precios de los MBS que ofrecen componentes ESG y un rendimiento mejorado, o al menos más predecible. Considere, por ejemplo, la convexidad reducida de los préstamos de bajo saldo.

Desarrolle información sobre grupos de saldos bajos, indicando si son mercados desatendidos, prestatarios de ingresos bajos a moderados (LMI), vecindarios históricamente delineados, etc. – al tiempo que demuestra que reducir la elasticidad de la refinanciación beneficia a los inversores y reduce las tasas para los prestatarios es el lugar perfecto para que RMBS tome prácticas ya establecidas y las mejore teniendo en cuenta la inversión ESG. Para un mercado que ya es sofisticado al considerar los factores del prestatario para los términos de prepago y el riesgo crediticio, busque lugares donde más detalles del propietario puedan ayudar tanto al riesgo de convexidad como a mejorar los préstamos.El acceso desatendido al crédito es una clara victoria.

A continuación, los actores del mercado de RMBS deben comprender que las divulgaciones serán la clave del éxito. La industria de RMBS debe trabajar en conjunto para desarrollar información ESG que sea lo más consistente y transparente posible. Una cosa que demuestran las redadas recientes de Deutsche Bank o las multas de BNY es que las autoridades están monitoreando activamente cualquier acusación de «lavado verde», asegurando que las afirmaciones de ESG no se adelanten a la realidad (ver mi comentario anterior sobre la falla del mercado para medir sistemáticamente los activos de ESG). Los estándares sólidos de divulgación de datos son la respuesta.

La inversión ESG significa muchas cosas para muchas personas. Es quizás así como ocho mil millones de personas pueden compartir un planeta y disfrutar de un crecimiento equitativo y sostenible a largo plazo. Quizás algunos de ellos son demasiado amorfos para durar. Pero considerar el impacto de las inversiones en nuestro mundo a largo plazo es un objetivo muy válido, y es uno que buscan muchos inversores de RMBS.

Para que el mercado de RMBS aproveche la oportunidad, aprovechar lo que ya estamos haciendo bien y mantenernos enfocados en la transparencia y la divulgación de datos son los ingredientes más importantes en este momento.

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