La calidad de los préstamos en los grupos hipotecarios que respaldan las transacciones de titulización de marca privada (PLS) se mantuvo sólida este año hasta fines de junio, aunque el volumen de transacciones se desaceleró significativamente entre el primer y el segundo trimestre.
Además, el cupón promedio de las ofertas de notas de PLS en lo que va del año aún no se ha puesto al día con las tasas actuales del mercado, según el último informe del índice crediticio RMBS de la agencia de calificación de bonos Kroll (KBRA).
El rendimiento de las emisiones de PLS tanto preferenciales como no preferenciales, medido por el cupón promedio ponderado (WAC), cayó por debajo de las tasas hipotecarias conformes a partir de junio de 2022, el período cubierto por el informe de KBRA. Durante la última semana de junio, la hipoteca fija conforme a 30 años rondaba el 5,7%.
Incluso con una fuerte caída en las tasas en la primera semana de julio, la mayor caída desde 2008, al 5,3 % para una hipoteca de tasa fija a 30 años, según Freddie Mac, la diferencia entre el WAC preferencial y las tasas vigentes actuales sigue siendo amplia. Para los préstamos no preferentes, el diferencial es mucho más estrecho cuando se analiza el WAC de forma aislada, pero esto enmascara el hecho de que los préstamos no preferentes en un mercado normal tienen un precio considerablemente más alto que la tasa conforme.
Para el sector principal, el WAC en junio de 2022, según el informe de KBRA, se situó en 3,36%. Eso es ligeramente inferior a la marca de enero de 3,44%. El WAC no preferencial se situó en el 5,44 % en junio, según datos de KBRA, en comparación con el cupón medio de enero del 5,87 %.
Sin embargo, Tom Hutchens, vicepresidente ejecutivo de producción de Angel Oak Mortgage Solutions, prestamista que no es de QM, dijo anteriormente que para las hipotecas de alto riesgo (o préstamos que no son de QM), la tasa de interés normalmente es más alta en aproximadamente 1.5 puntos porcentuales a la tasa conforme. – lo que pondría la tasa de mercado para nuevos préstamos a tasa fija a 30 años cerca del rango del 7%.
Jack Kahan, director gerente sénior de RMBS de KBRA [residential mortgage-backed securities], dijo que las tasas de interés tocaron fondo en 2021 en 3% o ligeramente por debajo y se mantuvieron allí durante gran parte del año pasado. Agregó que cada mes se titularizaron nuevos préstamos a estas tasas históricamente bajas, se agregaron al índice KBRA, lo que redujo la medida del cupón promedio ponderado general debido al enorme volumen de préstamos involucrados: la mayoría de ‘entre ellos refinanciamientos, un mercado que desde entonces se ha evaporado en el entorno de tasas crecientes.
El volumen récord de préstamos a tasas bajas del año pasado continuó afectando las métricas de volumen y titulización también hasta 2022, lo que ayudó a suprimir la cifra WAC. La evidencia de un mayor volumen de préstamos que se mueve a través de la cartera de PLS este año hasta ahora, en comparación con 2021, se puede ver en los datos de transacciones de PLS rastreados por KBRA.
Desde el año hasta la fecha hasta junio de 2022, los datos de KBRA muestran que han llegado al mercado 111 acuerdos de titulización preferenciales y no preferentes, respaldados por grupos de préstamos valorados en total en unos 52.800 millones de dólares. El año pasado, durante el mismo período, se registraron 97 transacciones de PLS, respaldadas por fondos comunes de hipotecas por un valor de $39,600 millones.
También se debe tener en cuenta que la mayor parte del volumen de acuerdos preferenciales y no preferenciales de PLS en 2022 hasta ahora proviene del primer trimestre de este año: 67 acuerdos valorados en $ 33,9 mil millones. El volumen cayó en el segundo trimestre, ya que las tasas continuaron aumentando, a 44 transacciones valoradas en $18.9 mil millones, según datos de KBRA.
Entonces, cada nuevo acuerdo emitido y agregado al índice KBRA que estaba respaldado por grupos de préstamos con tasas más bajas a partir de 2021 o principios de año, en comparación con los próximos meses, «disminuye el WAC», dijo Kahan, «y tantos nuevos [PLS] se agregaron ofertas en 2021 [and into this year] que se reflejó en el promedio.
«También puedes decir esto [the ramp-up in deal volume] viendo la WALA”, agregó Kahan.
Esta última medida es la edad promedio ponderada del préstamo, o WALA, también conocida como madurez del préstamo. Se puede utilizar como una medida de la velocidad de la transacción, o el tiempo entre la originación del préstamo y la titulización.
Kahan explicó que desde la segunda mitad del año pasado, las nuevas transacciones de PLS respaldadas por préstamos blandos «comenzaron a representar una parte significativa del número de transacciones activas». Esta velocidad de transacción también afectó la medida móvil de la edad promedio de la temporada de préstamo. El efecto fue más pronunciado en las ofertas preferenciales, donde la estacionalidad de los préstamos promedió 41,7 meses en junio de 2021, casi el doble que el promedio de junio de 2022 de 21,6 meses.
«En no preferencial, es una historia similar, pero en menor grado», agregó Kahan, explicando el informe del índice KBRA. El WALA para el sector no preferencial alcanzó su punto máximo el año pasado en 28,1 meses en noviembre, según el informe de KBRA, y continuó cayendo ligeramente hasta junio de este año, cuando cayó a 24,4 meses.
El informe de KBRA de junio de 2022 incluye un análisis de 415 acuerdos preferenciales pendientes respaldados por garantías hipotecarias con un valor total de $ 95 mil millones. También incluye 172 transacciones no preferenciales valoradas en $ 32.1 mil millones. Los índices móviles de KBRA incluyen datos que se remontan al otoño de 2016.
En otros frentes, desde el año hasta la fecha hasta fines de junio, el informe del índice crediticio KBRA RMBS muestra incumplimientos, pérdidas netas y pagos anticipados de préstamos, todos con una tendencia a la baja desde el pico de la pandemia en 2020: los pagos anticipados muestran la contracción más fuerte.
«Los informes de desembolso de junio mostraron un rendimiento crediticio generalmente estable en los grupos de hipotecas residenciales titulizadas», dijo el informe de KBRA. “…Las tasas de pago anticipado de hipotecas han seguido disminuyendo durante varios meses, ya que el fuerte aumento de las tasas durante los últimos seis meses ha reducido significativamente cualquier incentivo para refinanciar. Desde principios de enero [of the year]Las tasas hipotecarias fijas a 30 años cayeron del 3,3% a poco menos del 6% a fines de junio.
Los prepagos en la categoría primaria alcanzaron el rango medio de 40% a 60% entre octubre de 2020 y julio de 2021, durante el auge de la refinanciación. Sin embargo, desde finales del verano de 2021, la tasa de prepago preferencial ha disminuido constantemente, hasta el 8,7% en junio de este año, informa KBRA.
La tasa típica de prepago para un grupo hipotecario determinado, en ausencia de presión de refinanciamiento, «generalmente es del 8% en datos históricos, simplemente debido a una mudanza, divorcio, ‘una muerte, etc.’, según Tom Piercy, director general de Incenter Asesores Hipotecarios.
En el sector no básico, las tasas de prepago también disminuyeron, pasando del rango medio del 40 % en el verano de 2021 al rango bajo del 40 % en el cuarto trimestre del año pasado, y finalizando en junio de este año a casi la mitad de esa marca, 23,4%
Las tasas de morosidad de los préstamos para las emisiones principales de RMBS, que incluyen préstamos jumbo principales, también han disminuido.
- Las tasas de incumplimiento en etapa inicial (préstamos con 30 a 59 días de mora) ascendieron al 0,36 % del saldo de garantía principal pendiente de PLS de $95 mil millones en junio de 2022, desde el 0,44 % en diciembre de 2021. pasar al siguiente nivel si no tienen descuento.
- En ese siguiente nivel, la tasa de morosidad a mediano plazo (préstamos con 60 a 89 días de mora) también experimentó un movimiento a la baja durante el período, al 0,36 % en junio de este año desde el 0,44 % en diciembre de 2021.
- Para la morosidad (hipotecas que tienen 90 días o más de mora y tienen el mayor riesgo de ejecución hipotecaria), las tasas también bajan, del 0,65% en diciembre del año pasado al 0,26% en junio de 2022.
Para las emisiones de RMBS no preferenciales, que incluyen préstamos de documentación alternativa para autónomos, inversores inmobiliarios y préstamos en dificultades crediticias, el patrón es similar, aunque las tasas de morosidad son más altas debido a la naturaleza más riesgosa de los préstamos.
- Las tasas de morosidad en la etapa inicial de las garantías PLS no preferentes pendientes de USD 32,100 millones en junio de 2022 disminuyeron del 2,01 % en diciembre del año pasado al 1,57 % en junio de 2022, según el informe de KBRA.
- Las tasas de morosidad de mediano plazo cayeron de 0,69% en diciembre de 2021 a 0,50% en junio de este año.
- Y las tasas de morosidad tardía cayeron más de un punto porcentual durante el período, del 2,97 % en diciembre de 2021 al 1,85 % en junio de 2022.
Las modificaciones de préstamos, que son una medida de seguimiento del rendimiento frente a los incumplimientos, también se redujeron para las garantías de calidad superior e inferior. Para las transacciones preferenciales, la tasa de modificación cayó del 2,47 % en diciembre de 2021 al 1,15 % en junio de 2022. Las emisiones no preferenciales experimentaron una fuerte caída similar en la tasa de modificación de préstamos durante el período, del 7,57 % en diciembre al 4,34 % en junio.
Otra métrica clave en el informe de KBRA es la «tasa de pérdida neta anualizada», que es una medida de las pérdidas en las que incurriría un conjunto de garantías determinado «si cada mes de ese año tuviera la misma cantidad de pérdida que el mes de observación». explicó Kahan. . En el caso de transacciones de PLS preferenciales y no preferenciales, la tasa de pérdida es solo una fracción de un punto porcentual, lo que refleja la calidad de suscripción relativa de las hipotecas.
Las pérdidas netas anualizadas para las emisiones preferenciales fueron del 0,0103 % en junio de 2022, aproximadamente 2,3 puntos básicos menos que el 0,0332 % de diciembre de 2021. Para el sector no preferencial en el mismo período, las cifras son un poco más volátiles, con la tasa de diciembre de 2021 en 0,0184 %, casi 3 puntos básicos menos que la tasa de junio de 2022 de 0,0477 %, que fue aproximadamente 5 puntos básicos inferior a la tasa de abril de 0,0970 %.
Es importante tener en cuenta que el informe KBRA es una instantánea de los datos que miden un mercado de PLS muy dinámico. Por lo tanto, a medida que se siguen originando y titulizando préstamos con tasas más altas, las métricas cambiarán, lo que probablemente aumentará el cupón promedio ponderado en los próximos meses, por ejemplo, a menos que se produzca una caída repentina en las tasas.
«[The credit indices] son índices móviles calculados cada mes en función de las observaciones disponibles ese mes”, señala el informe de KBRA. «Se agregan nuevas transacciones a medida que se emiten, después de un período de refinamiento inicial».