Junio fue un mes difícil para las bursatilizaciones de hipotecas jumbo, con solo dos acuerdos de marca privada saliendo al mercado por un valor de alrededor de $ 821 millones.
Los dos exitosos acuerdos de préstamos jumbo del mes pasado fueron emitidos por Rocket Mortgage y JP Morgan Chase a través de los conductos Rocket Mortgage Trust y JP Morgan Mortgage Trust. El acuerdo jumbo principal de Rocket estaba respaldado por hipotecas valoradas en $ 337,9 millones y el acuerdo de JP Morgan estaba garantizado por hipotecas jumbo por valor de $ 483,4 millones.
Antes de junio, Rocket había patrocinado otras tres bursatilizaciones respaldadas por hipotecas jumbo prime valoradas en aproximadamente $1.9 mil millones. El más reciente de los tres tuvo lugar en abril, y los otros dos en enero y febrero, según las transacciones rastreadas por Kroll Bond Rating Agency (KBRA). Por lo tanto, hasta junio de este año, Rocket ha patrocinado un total de cuatro titulizaciones de marca privada garantizadas por préstamos preferenciales jumbo valorados en poco más de 2200 millones de dólares.
JP Morgan ha sido mucho más activo este año, con nueve acuerdos prime-jumbo hasta fines de junio valorados en $ 7.8 mil millones, incluidos dos que involucran grupos de préstamos prime jumbo de alta relación préstamo-valor. Pero al igual que Rocket, el prestamista ha visto caer drásticamente su negocio de titulización de marca privada en los últimos meses, con solo un acuerdo jumbo de primer nivel ofrecido en mayo y otro en junio.
En los negocios de jumbo Rocket y JP Morgan, una tendencia notable es la amplia diferencia entre las tasas hipotecarias actuales y el cupón promedio ponderado (o tasa de interés) para los conjuntos de préstamos que respaldan las transacciones de titulización. Este cupón promedio ha aumentado a medida que avanza el año para las transacciones de titulización patrocinadas por ambos prestamistas, según los informes de calificación de bonos para cada uno, pero está siendo superado por las tasas de mercado en rápido aumento, impulsadas por las políticas de ajuste monetario de la Reserva Federal en su lucha contra la inflación.
Se emitió un gran volumen de préstamos a tasas de interés mucho más bajas el año pasado en el apogeo del auge de las refinanciaciones, y muchos de esos préstamos seguían el camino de la titulización en 2022, dado que la mayoría de los préstamos vencen varios meses antes de ser titulizados. . Esto ha creado una distorsión en la ejecución y fijación de precios en el mercado hipotecario secundario.
Para Rocket, según los informes de calificación de bonos de KBRA, el cupón promedio de sus transacciones jumbo aumentó del 3,02 % al 3,91 % entre su primera transacción jumbo en enero y su última transacción en junio. Para JP Morgan, según un informe de calificación de bonos de Fitch Ratings, el cupón promedio ponderado para los conjuntos de préstamos jumbo en sus ofertas cayó un 3,3 % en abril (los datos comparables anteriores no estaban disponibles en el informe) a un 3,8 % en su mayor parte. Oferta reciente en junio.
En ambos casos, las cifras de cupón más recientes están muy por debajo de las tasas actuales del mercado para hipotecas de tasa fija a 30 años. Esta tendencia se ha agudizado desde principios de año, cuando los tipos de interés comenzaron a dispararse de forma espectacular.
Para la última semana de junio, la tasa de una hipoteca fija a 30 años rondaba el 5,7%. Incluso con un fuerte recorte de tasas en la primera semana de julio, la mayor caída desde 2008, al 5,3% para una hipoteca de tasa fija a 30 años, según Freddie Mac, el diferencial sigue siendo amplio entre los cupones promedio de Rocket y JP. Ofertas de Morgan jumbo y tasas de mercado actuales.
La tasa de interés contractual promedio para hipotecas jumbo de tasa fija a 30 años (saldos superiores a $647,200) es incluso un poco más baja que la tasa de mercado predominante del 5,3 %, alcanzando el 5,25 % para la semana que finaliza el 8 de julio, según Mortgage Bankers Association Weekly Encuesta de Solicitud de Hipoteca.
El agregador e intercambio de hipotecas digitales MAXEX informó en su actualización de mercado de junio recientemente publicada que la reducción general en los préstamos hipotecarios, «debido al aumento de las tasas, el aumento de la volatilidad de las tasas y la ampliación de los diferenciales, continuó afectando la demanda de RMBS [residential mortgage-backed securities] en junio.»
«Sólo dos [jumbo-securitization] precios de oferta en junio, en comparación con tres en mayo”, dijo el informe MAXEX. «La emisión de junio fue más de $500 millones menos que las cifras de mayo y más de $1.500 millones menos que la emisión de abril».
Según los datos de KBRA, esta desaceleración en el volumen de titulización de marcas privadas en comparación con el comienzo del año tampoco se limita a los acuerdos de grandes empresas.
Desde el año hasta la fecha hasta junio de 2022, los datos de seguimiento de acuerdos de KBRA muestran que han salido al mercado 111 acuerdos de titulización preferenciales y no preferentes, respaldados por grupos de préstamos valorados en total en unos 52.800 millones de dólares. El año pasado, durante el mismo período, se registraron 97 transacciones de PLS, respaldadas por fondos comunes de hipotecas por un valor de $39,600 millones.
Sin embargo, vale la pena señalar que la mayor parte del volumen de transacciones de PLS de primer y segundo nivel en 2022 hasta ahora proviene del primer trimestre de este año: 67 acuerdos valorados en $ 33,9 mil millones. El volumen cayó significativamente en el segundo trimestre, ya que las tasas continuaron aumentando, a 44 transacciones valoradas en $18.9 mil millones, según datos de KBRA.
“El mercado de titulización casi se ha secado, con solo dos emisiones de RMBS jumbo principales y una emisión de inversores elegibles para agencias impresas para junio”, informó MAXEX. “Para poner las cosas en perspectiva, la emisión de RMBS en junio de 2022 [based on MAXEX’s deal tracking] totalizó menos de $ 900 millones, por debajo de un total de casi $ 5 mil millones en junio de 2021 «.