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Las ventas de viviendas existentes siguen siendo muy poco saludables

El mercado inmobiliario tremendamente poco saludable continúa a medida que nos acercamos a agosto. Pero, hay un punto positivo: las existencias están aumentando.

Todavía tenemos el impulso malsano de caídas notables en las ventas, pero los precios continúan aumentando año tras año. Esta ha sido una de mis preocupaciones después del verano de 2020, ya que los niveles de inventario alcanzaron mínimos históricos, lo que facilitó el crecimiento poco saludable de los precios de la vivienda durante un período demográfico más grande en la historia de los EE. UU. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó que las ventas de viviendas existentes cayeron el mes pasado a medida que los precios subían cada año.

Según NAR, las ventas de viviendas usadas cayeron por quinto mes consecutivo a una tasa anual ajustada estacionalmente de 5,12 millones. Las ventas cayeron un 5,4% desde mayo y un 14,2% desde hace un año. Y el precio medio de venta de las viviendas existentes subió un 13,4 % desde hace un año a $416.000, un nuevo récord.

El único punto positivo: las existencias están aumentando.

El único lado positivo de este informe es que las acciones están aumentando, lo que todos los estadounidenses deberían celebrar, porque lo que hemos tenido desde 2020 fue un evento histórico de inflación de la vivienda. Hablé sobre el rango de inventario que necesito ver para descartar el tema del mercado inmobiliario «salvajemente insalubre». Una vez que los niveles de inventario total lleguen a 1,52 a 1,93 millones, estaremos en una situación mucho mejor para la vivienda.

Datos de inventario total de NAR que datan de 1982

El informe de hoy mostró crecimiento, que es la mejor parte del informe, ¡y esperemos que haya más inventario en 2023! Un mercado inmobiliario aburrido y equilibrado (B&B) es el mejor mercado inmobiliario.

@NAR_Investigación

El inventario total de viviendas registrado al cierre de junio fue de 1,26 millones de unidades, un aumento del 9,6% respecto de mayo y del 2,4% respecto del año anterior (1,23 millones). El inventario sin vender se sitúa en 3,0 meses de suministro a la tasa de venta actual, por debajo de los 2,6 meses de mayo y los 2,5 meses del 21 de junio. #NAREHS

Aquí están los datos de inventario total actualizados con el informe de hoy 1 260 000. Estaré aliviado una vez que podamos tocar el nivel de 1 930 000. Mientras las tasas se mantengan altas, podemos llegar allí el próximo año.

Desde el verano de 2020 creo que el mercado inmobiliario cambiará, pero la rentabilidad a 10 años debe superar el 1,94% con duración.

Eso significa 4%+ tasas hipotecarias. El problema más importante es que durante el período 2020-2024, pensé que el mercado de la vivienda sería saludable siempre que el crecimiento de los precios se mantuviera en un 23 % o menos durante esos cinco años. El miedo a que el inventario se agote a mínimos históricos, con nuestra baja demografía y tarifas, ha sido la mayor preocupación durante este período.

Este miedo se convirtió en una pesadilla, ya que superamos este nivel crítico de crecimiento acumulado de precios en menos de dos años antes de que llegara 2022. ¡Entonces comenzamos 2022 con niveles de inventario históricamente bajos! Ahora tienes el tema salvajemente loco de 2022. Recientemente hablé de eso en una entrevista en Real Vision.

El precio medio de una vivienda existente para todos los tipos de vivienda en junio fue de $416 000, un 13,4 % más que en junio de 2021 ($366 900), ya que los precios aumentaron en todas las regiones. Son 124 meses consecutivos de aumentos año tras año, la racha más larga registrada. #NAREHS pic.twitter.com/BrRmnVkBjN

– Investigación NAR (@NAR_Research) 20 de julio de 2022

Parece extraño que las ventas estén cayendo, pero el crecimiento de los precios sigue aumentando. Esto es común en la historia reciente, lo que ya sucedió en 2013/2014 y 2018/2019. Hemos tenido tendencias decrecientes en las ventas, pero los precios nunca han sido negativos año tras año. Este es el aspecto insalubre de la vivienda.

Las tasas más altas funcionan para enfriar los precios, pero para lograr un equilibrio natural, necesita tasas más altas durante un período más largo. En el pasado, cuando las tasas subían y enfriaban la demanda, volvían a caer, impulsando la demanda al alza. El aumento masivo de precios que hemos visto desde 2020 limita el poder de las tasas más bajas, ya que los precios de la vivienda se mantuvieron altos en 2022, un poco demasiado fuertes a principios de 2022.

Las tasas más altas necesitan tiempo para que los vendedores ajusten su realidad de precios. No es como el mercado de valores, donde puedes vender tus acciones con una pérdida del 30% en segundos. La demanda se vuelve cada vez más baja a medida que las tasas se mantienen altas.

Una cosa en la que me equivoqué al principio cuando las tasas aumentaron fue que pensé que los datos de la aplicación de compras disminuirían entre un 18 % y un 22 % en un promedio móvil cuatro semanas antes. Hoy es el primer día que esto sucede.

Comprar datos de aplicaciones

Los datos de la aplicación de compras han disminuido un 7 % por semana y un 19 % por año. Hoy fue el primer día que entramos en el rango del 18 % al 22 % con una disminución promedio de cuatro semanas del 19,5 %. Ya estamos por debajo de los niveles de 2008 hoy, no muy lejos del mínimo del siglo XXI de 2014. Ese año, los datos de la aplicación de compras cayeron un 20% año tras año, y esa fue la última vez que aumentó el inventario total. Estamos cerca de 1 millón de listados activos por debajo del pico de ese año. Sin embargo, podemos ver una tendencia clara de demanda débil en 2014 y 2022. Simplemente se ha mantenido mejor de lo que pensaba a principios de año.

Tuve que averiguar en qué me equivoqué aquí y llegué a la conclusión de que las tasas hipotecarias del 4-5% no estaban causando el daño que pensaba que harían. El aumento de los préstamos de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) ayudó a mitigar el daño causado por el aumento de las tasas. Sin embargo, las caídas año tras año se están acelerando, con tasas que se acercan al 6%.

Los precios cambiarán a medida que aumente el inventario. Se espera que el crecimiento de los precios se desacelere. Esto solo se revertirá cuando las tasas hipotecarias bajen; sin embargo, como los datos de las solicitudes de compra muestran disminuciones año tras año, las tendencias de ventas serán cada vez más bajas.

@NAR_Research Las ventas totales de viviendas existentes cayeron un 5,4% desde mayo a una tasa anual ajustada estacionalmente de 5,12 millones en junio. #NAREHS

Otro aspecto negativo de este informe: los días en el mercado (DOM) son terribles. Queremos que el DOM vuelva a estar por encima de los 30 días. Con el tiempo, esto debería suceder con tarifas más altas y más inventario. Sin embargo, puede ver por qué los precios se han mantenido altos de una manera poco saludable este año.

@NAR_Research Los compradores por primera vez representaron el 30 % de las ventas en junio; Los inversores individuales compraron el 16% de las viviendas; Las ventas en efectivo representaron el 25% de las transacciones; Las ventas en dificultades representaron menos del 1% de las ventas; Las propiedades generalmente permanecieron en el mercado durante 14 días. #NAREHS

En general, no es un buen informe fuera del crecimiento de las acciones. Mi mayor temor es que se haga realidad mi predicción de que la inflación de la vivienda despegará de una manera tremendamente poco saludable. Imagínese si las tasas hipotecarias no alcanzaran el 6% este año, nuevamente tendríamos un crecimiento del precio de la vivienda del 15-20%.

Con el tiempo, el inventario aumentará. Hoy, los compradores de vivienda ya tienen más opciones que el año pasado. Es una triste realidad: estamos en este «inventario históricamente bajo» y está sucediendo durante este momento demográfico único en Estados Unidos. Sin embargo, eso es con lo que tenemos que lidiar en este momento. El mercado se volverá más equilibrado, solo necesita tiempo para salir del modo salvajemente insalubre.

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