El informe de ventas de casas nuevas del martes se produjo como una omisión de estimaciones y las revisiones anteriores fueron todas negativas. Esta línea de datos confirma lo que todos sabemos: el mercado de la vivienda, al menos en lo que a construcción se refiere, está en recesión.
Lo que siempre he tratado de hacer con mi trabajo de economía es conectar los puntos o mostrar un camino de por qué algo podría suceder. Desde el verano de 2020, creo sinceramente que el mercado de la vivienda podría cambiar una vez que el rendimiento a 10 años supere el 1,94 %. Sin embargo, para el sector de venta de viviendas nuevas, esto pondría en peligro su modelo de negocio.
Hablamos de ello en marzo, e incluso el año pasado, cuando escribí sobre el problema de la premisa del boom de la construcción de viviendas. “No espero un auge de la construcción de viviendas. Los constructores aprendieron la lección a mediados de la década de 2000 y comprenden que no les interesa crear más bienes inmuebles residenciales más allá de la curva de demanda estándar. También aprendieron la lección rápidamente en 2018, ya que las tasas hipotecarias del 5 % eran demasiado altas para el crecimiento de la construcción.
Las tasas hipotecarias han subido y los constructores tienen muchas casas en construcción, por lo que van a posponer las cosas hasta que sepan que pueden vender sus casas. Es por eso que levanté la bandera roja para la quinta recesión en junio. En realidad, todo parece normal siempre y cuando sepas que los constructores no están construyendo casas para la sociedad; construyen casas para ganar dinero.
Escribí sobre esto el verano pasado en un artículo titulado: Por qué no podemos salir de un mercado inmobiliario en alza: «Durante la expansión económica anterior de 2008 a 2019, el mercado inmobiliario estuvo sujeto al estribillo constante de construir más casas. Se decía que construir más viviendas resolvería todo tipo de problemas sociales, desde hacer más asequible la propiedad de la vivienda hasta acabar con la falta de vivienda.
«Hoy podemos estar menos inclinados a creer que un exceso de viviendas nuevas es la panacea que la sociedad ha estado esperando, pero el canto de sirena para construir más viviendas sigue sonando de una multitud de expertos en vivienda y benefactores sociales. El problema con este escenario es que los benefactores sociales no construyen casas, los constructores construyen casas, y construyen casas por dinero, no para curar los males de la sociedad.
La expansión económica anterior (2008-2019) vio la recuperación más débil en las ventas de casas nuevas; por lo tanto, tuvimos el ciclo de construcción de vivienda más débil de la historia. Esto tiene sentido para mí; los constructores no alcanzaron las estimaciones de ventas en 2013, 2014 y 2015. Luego, en 2018, vieron un aumento en la oferta cuando las tasas hipotecarias alcanzaron el 5 %. En respuesta, bloquearon la construcción durante 30 meses. Hoy en día, las tasas son aún más altas.
Es lo que es: el dilema de vivienda con el que vivimos en Estados Unidos. Si los constructores necesitan tasas hipotecarias por debajo del 4% para construir y los precios de las viviendas existentes aumentan casi un 20%, como mostró el informe S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indices del martes, es difícil ver cómo saldremos de este lío.
Ventas de casas nuevas
Del censo: Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas en junio de 2022 registraron una tasa anual ajustada estacionalmente de 590,000, según estimaciones publicadas conjuntamente hoy por la Oficina del Censo de EE. UU. y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Esto es un 8,1 % (±15,0 %)* por debajo de la tasa revisada de mayo de 642 000 y un 17,4 % (±11,6 %) por debajo de la estimación de junio de 2021 de 714 000
Hoy, las ventas de casas nuevas han vuelto a los niveles de 2018. El pico de la burbuja inmobiliaria fue de alrededor de 1,4 millones de ventas. En el nivel actual de 590.000 viviendas, los constructores se encuentran en una posición diferente para hacer frente a sus problemas de inventario, ya que no han experimentado un auge en las ventas a crédito como vimos entre 2002 y 2005. Estamos fácilmente por debajo de los niveles de recesión de 2000 y hemos vuelto a Niveles de demanda de 1996. Los constructores administrarán sus casas de construcción para asegurarse de que no tengan demasiado producto. Además, esperan tasas hipotecarias más bajas, lo que les ayudó en 2019.
Censo: El precio medio de venta de viviendas nuevas vendidas en junio de 2022 fue de $402,400. El precio de venta promedio fue de $ 456,800.
Hay un tema del mercado de la vivienda extremadamente poco saludable aquí, y mi preocupación son los precios de la vivienda sobrecalentados, que pueden tener un mayor impacto en el mercado de la vivienda que si el crecimiento de los precios fuera estable. La fiesta del precio de la vivienda empezó en 2020, que no fue buena. Los fabricantes tenían poder de fijación de precios y lo utilizaron sabiamente para obtener márgenes de beneficio. El consumidor tenía que pagar el precio. Así funciona la oferta y la demanda; lo único que puede cambiar el poder de fijación de precios son las tarifas más altas.
Según el censo: la estimación desestacionalizada de viviendas nuevas en venta a finales de junio fue de 457.000, lo que representa una oferta de 9,3 meses al ritmo de venta actual.
Mi regla general para anticipar el comportamiento de los fabricantes se basa en el suministro promedio durante tres meses:
- Cuando la oferta es de 4,3 meses o menos, este es un gran mercado para los constructores.
- Cuando la oferta es de 4,4 a 6,4 meses, este es un mercado aceptable para los constructores. Se construirán siempre que aumenten las ventas de casas nuevas.
- Los constructores se retirarán de la construcción cuando el suministro sea de 6,5 meses o más.
Como podemos ver a continuación, el suministro mensual ha vuelto a despegar. El modelo económico del fabricante está, por supuesto, amenazado.
Sin embargo, debemos ser conscientes de una realidad diferente a la del pasado: sólo 0,83 meses de suministro es un producto de vivienda terminado.
- El suministro de 6,22 meses está en construcción
- El suministro de 2,24 meses aún no ha comenzado
Deberíamos esperar que los constructores ni siquiera pongan una pala en el suelo de las casas que aún no han comenzado, y retrasarán el proceso para garantizar que las casas en construcción se vendan. En el pasado, las tasas hipotecarias más bajas han facilitado este proceso para ellos, por lo que saben lo que están haciendo aquí. Como ves, como todo lo relacionado con la vivienda, nada en 2022 se parece a 2008.
Esta es la mayor competencia del fabricante. Aprovecharon la historia de inventario débil en 2020 y 2021.
NAR: datos de inventario total
Pico de 2007 Alrededor de 4,000,0000
2022 1.260.000
No soy una persona del auge de la construcción de viviendas; Esta industria tiene límites. El sector de las ventas de viviendas nuevas y los inicios de viviendas impulsará las cosas hasta que las tasas hipotecarias bajen y puedan vender más productos y sentirse cómodos reconstruyendo viviendas. Hasta entonces, no es más que un mercado inmobiliario muy poco saludable.