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Las subastas ven altas tasas de ocupación para casas embargadas

El programa de primera vista recientemente anunciado por la Administración Federal de Vivienda para subastas de propiedades embargadas es una innovación bienvenida que debería ayudar a impulsar una tendencia que ha crecido durante la última década: más casas embargadas están entrando en manos de los propietarios y menos están entrando en las carteras de viviendas unifamiliares grandes en alquiler. operadores, a menudo respaldados por Wall Street.

Algunos podrían sorprenderse al enterarse de esta tendencia de aumento de las tasas de ocupación por parte de los propietarios de viviendas embargadas. Esto va en contra de una narrativa popular y políticamente poderosa fundada después de la Gran Recesión, cuando grandes inversionistas institucionales recogieron miles de propiedades en subastas de ejecuciones hipotecarias.

Esta narración se repitió nuevamente en el artículo de HousingWire que anunciaba el Programa First Look de la FHA: «Por lo general, las propiedades embargadas aseguradas por la FHA son embargadas por grandes inversionistas y se convierten en propiedades de alquiler».

Pero los datos de propiedad de Auction.com y los datos de los registros públicos muestran claramente que esta narración tan repetida es noticia del pasado.

Tasas netas de ocupación de la propiedad

De casi 135,000 propiedades embargadas entre 2016 y 2020 que se vendieron a compradores externos en subastas de ejecución hipotecaria en la plataforma Auction.com, más de la mitad (54 %) están ocupadas por sus propietarios en 2022, según datos públicos del asesor fiscal del condado de Soluciones de Datos ATTOM. Eso se compara con una tasa de ocupación del propietario del 49% para más de 190,000 propiedades que regresaron a los prestamistas en una subasta de ejecución hipotecaria. La mayoría de estos REO inversos finalmente se venden a través del Servicio de listado múltiple (MLS).

Los datos pintan un panorama similar específicamente para las propiedades embargadas respaldadas por préstamos asegurados por la FHA, el enfoque del programa de primera vista recientemente anunciado. Durante el mismo período (2016 a 2020), la tasa neta de ocupación por parte del propietario de las ejecuciones hipotecarias de la FHA vendidas en subasta fue del 57 %, en comparación con el 50 % de las ejecuciones hipotecarias de la FHA vendidas en el MLS.

La mayor tasa de ocupación por parte del propietario de las propiedades en dificultades vendidas en subasta que las vendidas en la MLS es una estadística sorprendente dado que la MLS es mucho más conocida entre los compradores minoristas propietarios.

El papel de los renovadores

Un análisis más detallado de los datos ayuda a explicar este sorprendente resultado. Si bien la mayoría de las propiedades en dificultades vendidas en subastas de ejecuciones hipotecarias no van directamente a compradores propietarios-ocupantes (las razones de esto fueron bien explicadas recientemente por una investigación del Urban Institute), muchas terminan con compradores propietarios-ocupantes a través de inversionistas locales que renuevan propiedades en dificultades para convertirlas en un estado que sea atractivo y financiable, pero aún asequible, para los propietarios de viviendas.

De más de 73 000 propiedades vendidas a terceros compradores en subastas de ejecución hipotecaria entre 2016 y 2020 y posteriormente revendidas al mercado minorista, el 73 % (más de 53 000) se vendieron a compradores ocupados por sus propietarios, según datos de registros públicos. Eso se compara con una tasa de ocupación del propietario del 58% para más de 121,000 propiedades revendidas al mercado minorista después de regresar al prestamista en una subasta de ejecución hipotecaria durante el mismo período.

Resulta que los inversionistas locales también son más eficientes que los bancos y las agencias gubernamentales en la renovación y reventa de viviendas. Los inversionistas locales revendieron sus casas renovadas a los propietarios-ocupantes un promedio de 311 días después de la subasta de ejecución hipotecaria, aproximadamente tres meses más rápido que el promedio de 397 días que tomó revender casas REO renovadas.

Una vez más, las tendencias son similares para las propiedades embargadas que respaldan los préstamos asegurados por la FHA: una tasa de ocupación de propietarios de reventa del 74 % entre las propiedades compradas en subastas de ejecución hipotecaria por compradores externos frente a una ocupación de propietarios de reventa del 56 % entre los que regresaron. al prestamista en la subasta de ejecución hipotecaria.

Entre las ejecuciones hipotecarias de la FHA, los inversionistas locales revendieron sus casas renovadas un promedio de 287 días después de la subasta de ejecución hipotecaria, casi cinco meses más rápido que el promedio de 431 días para revender REO renovadas.

yo compro local

Pero, ¿qué pasa con las propiedades embargadas que no terminan en manos de los propietarios-ocupantes? ¿Son «grandes inversores» que construyen imperios de alquiler unifamiliares, como afirma la narrativa popular?

Nuevamente, los datos indican claramente que esta narrativa está desactualizada.

Casi el 100 % de los compradores de Auction.com en 2021 (99 %) compraron 10 propiedades o menos durante el año, y el 79 % solo compró una propiedad. Los compradores del 99% representaron el 89% de todas las propiedades compradas durante el año.

Además, el 83 % de todas las compras en el sitio de subastas en 2021 fueron realizadas por compradores que vivían en un radio de 100 millas de la propiedad que se compraba, mientras que el 63 % eran compradores que vivían en un radio de 25 millas. La distancia media entre los compradores y las propiedades compradas fue de solo 17 millas.

Estos datos pintan una imagen muy diferente del típico comprador de una subasta de ejecución hipotecaria que la que pinta la narrativa popular. Estos no son inversores institucionales multiestatales que compran cientos de propiedades al año en subastas de ejecución hipotecaria. Son inversionistas locales que compran algunas propiedades en las comunidades donde viven y trabajan.

Adiós grandes compradores

La narrativa popular sobre los compradores de subastas de ejecuciones hipotecarias se basa en la verdad; es solo la verdad de hace más de una década. Los datos de registros públicos sobre el mercado total de ventas de ejecuciones hipotecarias así lo demuestran. En 2009, en el punto álgido de la crisis de ejecuciones hipotecarias de la Gran Recesión, más de la mitad (52 %) de todas las ventas de ejecuciones hipotecarias se vendieron a entidades que compraron 10 o más propiedades en un año calendario, según datos de ATTOM Data Solutions.

Pero esta proporción ha disminuido gradualmente en los últimos 12 años. En 2020 y 2021, solo el 11% del total de las ventas de ejecuciones hipotecarias del mercado se destinó a entidades que compraron 10 o más propiedades en un año calendario.

Gama más amplia de compradores.

El 11% de compradores de más de 10 propiedades en el mercado total es probablemente más alto que el 1% en Auction.com por varias razones. En primer lugar, los datos del sitio se relacionan solo con la cantidad de propiedades compradas en la plataforma, mientras que los datos de los registros públicos se relacionan con la cantidad total de propiedades compradas.

En segundo lugar, las propiedades vendidas a través de la plataforma de subastas son más visibles y accesibles para una gama más amplia de compradores que las propiedades vendidas a través del modelo tradicional de ejecución hipotecaria. En este modelo, la única comercialización de subastas de ejecución hipotecaria es a través de avisos en un periódico local o publicación legal.

Esta transparencia habilitada por la tecnología crea igualdad de oportunidades para un mayor número de compradores, incluidos los inversores locales de menor volumen que ahora pueden competir mejor con los inversores institucionales de gran volumen.

Daren Blomquist es vicepresidente de economía de mercado en subasta.com.

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