Cuando la Reserva Federal anunció otro aumento de la tasa de interés de 75 puntos básicos el miércoles, los oficiales de crédito y los oficiales de crédito, que ya estaban al tanto de las noticias, miraron hacia el futuro y se preguntaron si las tasas hipotecarias subirían o bajarían a partir de entonces.
Incluso los economistas están divididos sobre lo que sucederá: algunos creen que las tasas ya han tocado techo; otros dicen que subirán hasta que la economía del país entre oficialmente en recesión o a menos que eso ocurra.
Pero están de acuerdo en una cosa: las tasas de interés más altas suprimirán la demanda de viviendas, lo que permitirá que los inventarios se recuperen y posiblemente estimulen a los compradores reacios a regresar.
«Para los consumidores, esto (el aumento de la tasa de interés) significa que, a menos que la economía muestre más señales de caer en una recesión, es probable que las tasas hipotecarias aumenten, lo que reducirá la demanda de vivienda», dijo Danielle Hale, economista jefe de Agent immobilier. .com
Las tasas hipotecarias que llevaron a la subida de tipos de la Fed en junio subieron por encima del nivel del 6 %, ya que los datos de inflación más altos de lo esperado provocaron volatilidad en el mercado, lo que provocó turbulencias en las tasas hipotecarias. Desde la subida de tipos de interés de la Fed de 75 puntos básicos en junio, los tipos hipotecarios en las últimas semanas se han acercado al 5,5%.
Laurence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, no cree que un aumento en las tasas de interés de 75 puntos básicos tenga un efecto sobre las tasas hipotecarias. El mercado de bonos a largo plazo, en el que generalmente se basan las tasas hipotecarias, «ha descontado principalmente todas las acciones futuras de la Fed y es posible que ya haya alcanzado su punto máximo con el Tesoro a 10 años alcanzando el 3,5% a mediados de junio». Yun agregó.
“Es posible que la tasa hipotecaria fija a 30 años se estabilice entre 5,5% y 6% durante el resto del año”, dijo Yun. «Sin embargo, las tasas hipotecarias son significativamente más altas hoy que hace un año, razón por la cual las ventas de viviendas han caído».
Un ejecutivo de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés) también cree que las tasas hipotecarias pueden haber alcanzado su punto máximo y podrían permanecer estables entre el 5 % y el 5,5 % hasta fines de 2022. Una mejora con respecto a la barra del 6 %, pero aún significativamente más alta que a principios de 2021 nivel del 3%.
“Hay un tira y afloja en las expectativas del mercado, entre las cifras de inflación persistentemente altas y las rápidas subidas de la Fed resultantes, y el riesgo creciente de una fuerte recesión y una posible recesión”, dijo Mike Fratantoni, vicepresidente senior y economista jefe de la MBA.
Si las tasas hipotecarias alcanzan su punto máximo, dijo Fratantoni, «los compradores potenciales que se habían asustado por el aumento de las tasas podrían encontrar el camino de regreso al mercado inmobiliario».
Hubo claras consecuencias del último pico. Las ventas de casas nuevas cayeron más del 8% en junio con respecto al mes anterior y fueron un 17% más bajas que en junio de 2021, según el censo de EE. UU. Los contratos firmados para la compra de viviendas usadas cayeron 8.6% más de lo esperado en junio en comparación con mayo y cayeron 20% en comparación con junio de 2021, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Los precios de la vivienda también han aumentado, aunque a un ritmo más lento. El crecimiento del precio de la vivienda nacional se desaceleró en mayo, registrando una ganancia anual del 19,7 % desde un aumento del 20,4 % en abril y un salto del 20,6 % en marzo, según el índice nacional de precios de la vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller houses.
Yun ve que las ventas de viviendas se recuperarán si las tasas hipotecarias se estabilizan cerca de las tasas actuales y cree que las ventas de viviendas dependerán de los empleos y la confianza del consumidor.
“La creación de empleo continúa hasta ahora. Por lo tanto, las ventas de viviendas pueden estabilizarse pronto en unos pocos meses y luego aumentar de manera constante desde principios del próximo año”, dijo Yun.
Hale de Realtor.com dijo que la caída de la demanda y el aumento de los costos contradicen algunos aspectos positivos para los compradores de viviendas.
“Si bien las opciones son más caras y más costosas de financiar, el número creciente (de ventas de viviendas desde hace un año) ayudará a reequilibrar el mercado inmobiliario, brindando a los compradores potenciales un refresco muy necesario”, dijo Hale.
Cualquier aumento en la disponibilidad en los desiertos de inventario sería suficiente para atraer compradores nuevamente al mercado, según Marty Green, director de la firma de abogados hipotecarios Polunsky Beitel Green.
«La pregunta es si la desaceleración es el resultado de que la mayoría de los consumidores simplemente posponen una decisión de compra mientras ven dónde se estabilizan las tasas de interés y los precios de la vivienda, o si deberían retrasar indefinidamente una decisión de compra debido a problemas de asequibilidad», dijo Green.
Algunos LO piensan que el aumento de la tasa de interés ya se ha descontado en las tasas hipotecarias, por lo que no esperan una volatilidad extrema como la del mes pasado.
“No hubo un gran pánico (como en junio)”, dijo Christian Dicker, director de préstamos de Motto Mortgage. «Creo que eso ya es un precio en el mercado».
Dicker sugirió que una desaceleración en el mercado de la vivienda es buena, hasta cierto punto, porque significa menos competencia para el comprador, un cambio bienvenido después de meses de guerras de ofertas cada vez más intensas, en las que cualquier oferta que no fuera en efectivo venía con una incertidumbre inherente.
“He tenido más ofertas aceptadas en las últimas dos semanas que en los últimos dos meses. Ellos (los compradores) visitan cuatro casas y todas están disponibles. Hacen una o dos ofertas y las aceptan”, dijo Dicker.
La asequibilidad sigue siendo un desafío, pero algunos compradores «se resignan a tasas más altas, sabiendo que tendrán que pagar más si quieren la propiedad», dijo Coley Carden, vicepresidente de préstamos residenciales de Winchester Co-Operative Bank.
«A medida que aumentan las tasas de interés y se desacelera la apreciación de los precios de las viviendas, la demanda de viviendas se estabilizará», dijo Carden.
Aunque no ve 20 ofertas en cada propiedad como las que ha tenido durante la pandemia, Carden sigue recibiendo consultas sobre viviendas e incluso segundas residencias.
“Creo que lo que podría reducir la demanda de los compradores de vivienda es más una recesión, especialmente si las personas tienen menos horas de trabajo y comienzan a ser despedidas”, dijo.