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La financiación demuestra ser una barrera para las ADU

Las suites secundarias son cada vez más legales. Pero, ¿son asequibles?

Ese es el problema revelado por un informe publicado este mes por el Lusk Center for Real Estate de la Universidad del Sur de California y el Terner Center for Housing Innovation de la Universidad de California, Berkeley.

Específicamente, la construcción de suites secundarias, o ADU, que son segundas residencias en una parcela de terreno dividida en zonas para viviendas unifamiliares tiene un costo elevado.

Los gobiernos estatales y locales, y ahora Washington, están viendo las ADU como una forma principal de abordar la escasez de viviendas en EE. UU. que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ha estimado en 5,5 millones de unidades menos de lo necesario. La administración de Joe Biden ha identificado en gran medida este problema de financiación. Pero no está claro qué pasos concretos podría tomar el gobierno federal.

“Sin embargo, las ADU son menos costosas que otras formas de vivienda y requieren importantes recursos financieros para construirse”, afirmó el estudio, que encuestó a más de 800 propietarios de viviendas en California que han construido ADU con licencia.

El problema, según los autores, es por tanto encontrar una financiación favorable. Los propietarios de viviendas que construyen una ADU, cuyos costos totales de construcción superan los $150,000, según el informe, utilizan refinanciamientos en efectivo, préstamos con garantía hipotecaria y préstamos para renovación.

Estos préstamos se otorgan en términos injustamente desfavorables, según el estudio, porque las empresas patrocinadas por el gobierno no toman en cuenta consideraciones importantes, al igual que los prestamistas públicos.

Por ejemplo, aunque Fannie Mae y Freddie Mac generalmente reconocen los ingresos por alquileres en préstamos garantizados, a menudo no consideran los ingresos por alquileres de las ADU como ingresos estables.

«Las pautas de venta de Fannie Mae establecen que un préstamo debe calificar para una hipoteca sin tener en cuenta los ingresos por alquiler de ADU», dijo el informe, y agregó que «existe una exclusión limitada para los prestatarios de bajos ingresos».

Desde junio, Freddie Mac ha permitido que ciertos ingresos de ADU cuenten como ingresos estables para el prestatario. “Sin embargo, los ingresos por alquiler no pueden representar más del 30% del ingreso estable total del prestatario y el prestatario debe tener experiencia como propietario o haber completado un curso de capacitación para propietarios”, indica el informe.

Además, las pautas de la Administración Federal de Vivienda y Asuntos de Veteranos establecen que el prestatario debe ocupar la vivienda para la cual solicita el préstamo. Esto cierra la puerta a un prestatario que busca arrendar la ADU que está construyendo.

Por lo tanto, el estudio encontró que las ADU que se están construyendo provienen de personas que pueden pagar el dinero completo para la construcción de las segundas viviendas o absorber los términos del préstamo.

El estudio llega en un momento en que los defensores de la vivienda asequible y los profesionales de bienes raíces que buscan una solución a la crisis de la vivienda asequible han comenzado a dejar de hacer campaña para legalizar las ADU y examinar su viabilidad general.

Una idea que a veces se planteó antes, incluso en la década de 1980, para aumentar el stock de viviendas, las ADU también se denominan «pisos de la abuela», un lugar para albergar a la familia extensa.

Pero con terrenos disponibles casi inexistentes para construir nuevas viviendas unifamiliares cerca de los centros de empleo, el estado de California se movió para legalizar las ADU, anulando efectivamente las leyes locales de zonificación.

Las ADU se legalizaron en todo el estado en 2017. Una ley posterior de California declaró: «Cualquier reconocimiento contra la construcción de ADU es nulo e inaplicable».

Oregón y Connecticut siguieron su ejemplo al legalizar las ADU. Pero son principalmente las grandes ciudades las que actúan. Chicago, Seattle, Boston, Minneapolis, Washington, DC y Salt Lake City han aprobado leyes en los últimos dos años para legalizar las ADU.

Además, la administración de Joe Biden anunció un «plan de acción de suministro de viviendas» en mayo que hace gestos hacia las ADU, incluido el despliegue de «nuevos mecanismos de financiación para construir y preservar más viviendas» donde existen brechas de financiación.

La Administración Federal de Vivienda y la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, sede de los gigantes patrocinados por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac, «están explorando vías para ayudar a los prestamistas a probar y ampliar la financiación de la renovación y la construcción para las ADU».

La Casa Blanca Biden se ha fijado el objetivo de crear más de un millón de ADU en los próximos cinco años.

Freddie Mac estimó la cantidad de ADU en todo el país en alrededor de 1,5 millones, pero la cifra tiene más de un año. Un portavoz de Freddie Mac dijo que GSE no tenía una cifra actualizada.

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