Las ejecuciones hipotecarias son muy caras. Una estimación conservadora del costo financiero para el prestatario, el acreedor, el garante y la comunidad circundante muestra que una ejecución hipotecaria puede costar hasta $65,000.
Permitir que los prestatarios salten los pagos mensuales durante un período, a través de una opción de indulgencia permanente, podría ayudar a evitar esta pérdida financiera. Los investigadores del Urban Institute argumentan que la indulgencia debería ser el primer paso en el conjunto de herramientas estándar para la prevención de ejecuciones hipotecarias.
La propuesta, de Laurie Goodman, fundadora del centro de políticas de financiación de la vivienda de Urban, Ted Tozer, expresidente de Ginnie Mae, y Alexei Alexandrov, execonomista jefe de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, vería las medidas implementadas durante la pandemia. hecho permanente.
Los investigadores argumentan que ciertos impactos de la vida (pérdida de trabajo, crisis de salud, muerte de un coprestatario, divorcio) están fuertemente asociados con la ejecución hipotecaria. Durante COVID-19, un shock colectivo, posiblemente la indulgencia evitó una ola masiva de ejecuciones hipotecarias.
Si bien la apreciación del precio de la vivienda y los controles de estímulo seguramente también han ayudado, las tasas de morosidad ahora están alrededor de los niveles de 2019 y los inicios de ejecuciones hipotecarias están alrededor de la mitad del nivel de 2019.
Los prestatarios que experimentan shocks individuales, algunos de ellos, al menos, siempre que estén documentados, deberían provocar el mismo alivio, dicen los investigadores.
«La ejecución hipotecaria es lo más caro que puede pasar en una hipoteca», dijo Alexandrov. “Una menor probabilidad de ejecución hipotecaria les ahorrará dinero a todos: a las instituciones financieras y a los prestatarios”.
Pero mientras el prestatario no pague, ¿quién lo haría? ¿Qué sucede si la indulgencia no siempre ha tenido éxito en la prevención de la ejecución hipotecaria?
Para el mercado hipotecario convencional, las empresas patrocinadas por el gobierno podrían asumir el costo total de la indulgencia, dicen los investigadores. Los reparadores enfrentarían los pagos y las GSE reembolsarían a los reparadores al final del período de indulgencia de cuatro meses.
Esto significa que los reparadores pueden enfrentar problemas de liquidez a corto plazo, especialmente los reparadores de Ginnie Mae, ya que tienen que adelantar hasta seis meses de pagos y solo se les reembolsa una vez que se cancela el préstamo o se produce una ejecución hipotecaria.
Pero abstenerse sería potencialmente lucrativo. En los escenarios presentados por los investigadores, los tenedores de riesgos harían más que recuperar las pérdidas.
Los investigadores ofrecen este cálculo en el reverso del sobre. Si el 75 % de los prestatarios que obtienen la indulgencia realmente no la necesitaran en primer lugar, el 20 % sigue teniendo una ejecución hipotecaria y la indulgencia solo salva al 5 % de los prestatarios de la ejecución hipotecaria, todavía habría un beneficio neto de $2,290 por indulgencia, incluido un beneficio de $6 para el titular del crédito. Pero si la tasa de éxito fuera un poco más alta, digamos 8,4%, la ganancia total por indulgencia sería de más de $4500, incluida la ganancia de $1240 para el titular del crédito.
A largo plazo, los gestores se beneficiarían de tener menos préstamos en mora, que son los más caros de gestionar.
Las GSE podrían compartir los beneficios de menos ejecuciones hipotecarias con sus contrapartes, escriben los investigadores. Si bien las GSE no compensan directamente a las aseguradoras hipotecarias, una vez que los préstamos vuelvan a ocurrir, se revertiría el agotamiento de las reservas que las aseguradoras hipotecarias han reservado para los incumplimientos.
Eventualmente, si la política es eficaz para prevenir ejecuciones hipotecarias, las aseguradoras hipotecarias podrían incluso reducir sus tasas. Los inversores que asumen el riesgo hipotecario respaldado por GSE podrían necesitar márgenes más pequeños, escriben los investigadores.
El programa podría implementarse en todos los niveles para préstamos garantizados por el gobierno federal. Además de las GSE, esto incluiría el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, la Administración Federal de Vivienda y el Departamento de Asuntos de Veteranos. Pero incluso si algunas, y no todas, de estas entidades implementaran el programa, prevenir algunas ejecuciones hipotecarias sería un beneficio financiero neto.
“Sería muy bueno que todos lo hicieran al mismo tiempo de manera coordinada. Pero no tiene que ser así”, dijo Goodman.
Aún quedan algunos detalles por concretar. Puede ser más complicado implementar la indulgencia para las hipotecas no garantizadas por el gobierno federal. No existe un regulador de los administradores de valores respaldados por hipotecas de marca privada, más allá de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
Los títulos de marca privada no se beneficiarían del reembolso estandarizado de las empresas patrocinadas por el gobierno al final de una indulgencia. Establecer quién financia los pagos de este sector es «el obstáculo más difícil», según Tozer.
Pero Goodman dijo que los ahorros potenciales para los inversionistas de marcas privadas son «tan convincentes» y una vez que los inversionistas estén convencidos del beneficio financiero, la indulgencia podría convertirse en la norma.
Tozer espera que el gobierno federal no olvide el éxito de sus programas de ayuda para prestatarios de COVID.
«Quiero asegurarme de que la indulgencia se convierta en una parte estándar de la vivienda rural de la FHA, VA», dijo Tozer. «La gente se aferrará al costo, pero odiaría que olvidaran lo poderoso que era».