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La caída del mercado de la vivienda continúa, a pesar de los datos de inicio de viviendas

Los datos de inicios de viviendas de junio superaron las estimaciones con revisiones positivas, sin embargo, eso no cambia la previsión de recesión del mercado inmobiliario que hice el mes pasado. Sabiendo que el ciclo inmobiliario se vio amenazado en marzo de este año cuando la rentabilidad a 10 años superó el 1,94%, estaba consciente de cuándo iba a dar la bandera roja de la quinta recesión. Esto sucedió en junio después de que se publicaran los datos de inicio de viviendas de mayo.

Las cifras de inicio de viviendas de hoy parecen correctas, pero la realidad es diferente. Esta realidad se puede ver con mayor claridad al observar el índice de confianza de los constructores de viviendas, que se desplomó ayer.

Creo que los datos de la encuesta del fabricante de automóviles son los mejores de Estados Unidos cuando se relacionan con expansiones y recesiones económicas. Su calidad es buena porque está impulsada por las ganancias en lugar de las capturas ideológicas, lo que la distingue de otras encuestas. Lo inteligente que se puede hacer es seguir la tendencia en el sentimiento de los constructores hasta que se revierta, y lo más probable es que tengamos que ver tasas hipotecarias más bajas para que eso suceda.

De la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas:

En cuanto al informe de inicios de viviendas, las cifras son ligeramente mejores de lo esperado, impulsadas por la construcción de viviendas multifamiliares. Además, los informes anteriores se han revisado al alza. Si las tasas hipotecarias aún estuvieran por debajo del 4%, estaríamos discutiendo este informe de manera diferente, pero ese no es el caso, por lo que el contexto de mi discusión es más progresista con la bandera roja de recesión levantada el mes pasado.

Del censo: Permisos de construcción: las unidades de vivienda privada autorizadas por permisos de construcción en junio tenían una tasa anual ajustada estacionalmente de 1 685 000. Eso es un 0,6 % por debajo de la tasa revisada de mayo de 1 695 000, pero un 1,4 % por encima de la tasa de junio de 2021 de 1 661 000. las liquidaciones familiares en junio fueron 967.000; esto es un 8,0% por debajo de la cifra revisada de mayo de 1 051 000. Las viviendas aprobadas en edificios con cinco o más unidades se ubicaron en 666 000 en junio.

Los datos del permiso de vivienda no se ven terribles. Aún así, es retrógrado y el crecimiento en la construcción multifamiliar, que necesitamos desesperadamente para frenar la inflación de los alquileres, ha sido positivo recientemente. Esta es una ventaja para la oferta de alquiler, pero la construcción unifamiliar está a punto de enfriarse en respuesta al aumento de las tarifas.

Inicios de vivienda: los inicios de viviendas privadas en junio registraron una tasa anual ajustada estacionalmente de 1 559 000. Esto es un 2,0 % (±9,0 %)* por debajo de la estimación revisada de mayo de 1 591 000 y un 6,3 % (±10,2 %)* por debajo de la tasa de junio de 2021 de 1.664.000 viviendas unifamiliares iniciadas en junio fueron 982.000; eso es 8,1 % (±12,2 %)* por debajo de la cifra revisada de mayo de 1 068 000. La tasa de junio para unidades en edificios con cinco o más unidades fue de 568 000.

Hay un patrón similar con los datos de viviendas iniciadas: no parece terrible, pero también es retrospectivo. Como puede ver a continuación, nunca volvimos al pico de los años de la burbuja inmobiliaria cuando el crecimiento de la construcción de viviendas unifamiliares fue impulsado por la demanda de crédito, que era insostenible.

Debido a que las ventas de casas nuevas siguen siendo históricamente bajas y la demanda de alquiler aún se mantiene, no tenemos esta línea de colapso de datos como ocurrió en 2006. Sin embargo, se debilitará en los próximos meses. Con la caída de la demanda, la necesidad de mano de obra para la construcción de viviendas unifamiliares supondrá un riesgo económico.

Terminaciones de viviendas: las terminaciones de viviendas privadas en junio registraron una tasa anual ajustada estacionalmente de 1 365 000. Esto es 4,6 % (±11,7 %)* por debajo de la estimación revisada de mayo de 1 431 000, pero 4,6 % (±13,4 %)* por encima de la tasa de junio de 2021 de 1 305 000. Las terminaciones unifamiliares en junio fueron a razón de 996 000; eso es un 4,1 % (±11,1 %)* por debajo de la tasa revisada de mayo de 1 039 000. La tasa de junio para unidades en edificios con cinco o más unidades fue de 366 000. Las viviendas terminadas son la línea de datos más frustrante que hemos tratado en años. Algunos compradores tuvieron que esperar indefinidamente antes de poder fijar su tasa, lo que significa que no eran elegibles para sus casas porque las tasas subieron muy rápido. Este fue un riesgo para los constructores de viviendas ya que las tasas de cancelación comenzaron a aumentar y se puede ver por qué su estado de ánimo cambió a medida que aumentaban las tasas.

Las ventas de casas nuevas llegarán la próxima semana, y la clave para recordar aquí es que las ventas de casas nuevas son actualmente débiles según los estándares históricos. Nunca hemos visto el auge de las ventas a crédito como lo vimos entre 2002 y 2005, por lo que los propios constructores están en una mejor posición para administrar su futuro. No veremos una disminución en las ventas en términos de escala como lo hicimos entre 2005 y 2008, ya que nunca tuvimos ese tipo de demanda de ventas y crédito. Ya estamos por debajo de los niveles de recesión de 2000 y de regreso a los niveles de 1996 hoy.

Esto también es similar a los datos de demandas de compra, ya que nunca tuvimos un auge del crédito inmobiliario como el que vimos entre 2002 y 2005. Esta línea de datos ya está por debajo de los niveles de 2008 ahora. Como puede ver, el mercado inmobiliario en general es muy diferente de lo que experimentamos en 2008.

En resumen, el informe de inicios de viviendas no fue muy bueno, pero es retrospectivo. La desaceleración en la construcción de viviendas unifamiliares se nota ahora que las tasas hipotecarias han subido. Si las tasas hipotecarias bajan, podríamos tener una conversación diferente, pero aún no, con la tasa a 10 años en 2.99%. Busque constructores que ofrezcan incentivos por sus productos para asegurarse de que vendan sus casas.

Estoy buscando casas unifamiliares para comenzar a desacelerarse ya que la demanda de casas nuevas sigue siendo débil. Sin embargo, lo más interesante será lo que suceda con la construcción de viviendas multifamiliares, ya que la demanda de alquiler ha sido fuerte. Las tasas hipotecarias más altas mantendrán a más inquilinos en su lugar, y las caídas de la deflación de los alquileres no son la norma, ya que la mayoría de las personas todavía trabajan y necesitan una vivienda.

Sin embargo, todos podemos estar de acuerdo en que el mercado inmobiliario cambió significativamente en marzo una vez que el rendimiento a 10 años superó el 1,94 % con la duración. Las tasas más altas son solo una variable aquí, pero el problema real con la vivienda siempre ha sido el aumento masivo de precios de la vivienda que hemos visto desde 2020, especialmente en el sector de ventas de viviendas nuevas.

Incluso se podría decir que este mercado inmobiliario sigue siendo muy poco saludable.

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