El último jugador que no pertenece a QM en sentir el dolor de la volatilidad de las tasas de interés que afecta al mercado inmobiliario nacional este año es un fideicomiso de inversión en bienes raíces con sede en Pasadena, California, llamado Western Asset Mortgage Capital Corp.
El REIT, administrado por el asesor de inversiones Western Asset Management Co. LLC, anunció recientemente que estaba considerando una posible venta o fusión comercial después de registrar una pérdida neta de $ 22,4 millones para el segundo trimestre que finalizó el 30 de junio, – inmediatamente después de la publicación una pérdida de $ 22,2 millones en el primer trimestre. WMC, con unos $2.800 millones en activos, tiene una cartera diversificada de activos inmobiliarios residenciales y comerciales.
Sin embargo, una mirada más cercana a los libros de WMC muestra que, al 30 de junio, toda su cartera de préstamos residenciales, casi toda compuesta por préstamos que no son de QM, estaba sumergida en alrededor de $ 44 millones. Esto se basa en una comparación del saldo principal de los préstamos en los libros y su valor justo de mercado según lo informado por el REIT en esa fecha.
El saldo principal de toda la cartera de préstamos residenciales de WMC al 30 de junio fue de $1,240 millones, lo que representa casi la mitad de los activos consolidados totales de la empresa, según el balance general de WMC. El REIT, sin embargo, enumera el valor razonable de estos préstamos en alrededor de $ 1,19 mil millones, lo que significa que la cartera está bajo el agua en $ 44 millones.
Además, más del 60 % de las 3097 hipotecas que no son QM por número y volumen en toda la cartera de préstamos del REIT, que suman 3102 préstamos, tienen un interés del 5 % o menos.
El temido descuento
Dado que las hipotecas que no son QM (o no preferenciales) se consideran más riesgosas que los préstamos preferenciales, en un mercado normal suelen generar una tasa de interés de alrededor de 150 puntos básicos por encima de las tasas conformes, según Thomas Yoon, presidente y director ejecutivo de la entidad crediticia no QM Excelerate. Capital. La semana pasada, según Freddie Mac, la tasa de interés para una hipoteca de compra conforme fija a 30 años fue del 4,99 %, por debajo del 5,3 % de la semana anterior.
«Los cupones heredados que no son QM rondan el 4,5 %, por lo que tenemos cupones del 4,5 % que han estado flotando desde principios de año que no se han movido y están empezando a envejecer en el almacén de líneas», dijo John Toohig, director general de Comercio de Préstamos Totales en Raymond James en Memphis. «Y tienen que venderlos ahora [in the whole loan market or via securitization when we are seeing] Ofertas al 6%, 6,5% o 7%.
«Va a ser un comprador muy diferente el que venga al rescate… y tendrá un descuento bastante grande». [in the whole-loan trading market]. Lo swag sin estar frente a mi pantalla, pero tal vez en los años 90 [100 is par]pero ciertamente bajo el agua.
En lo que va del año, WMC ha realizado dos transacciones de titulización a través de su conducto Arroyo Mortgage Trust (ARRW 2022-1 en febrero y ARRW 2022-2 en julio). Ambas transacciones involucraron préstamos no QM, según los informes de calificación de bonos de S&P Global Ratings.
Combinados, el saldo de cierre de la cartera de préstamos para las dos transacciones de titulización fue de $834,2 millones, con una tasa de interés promedio ponderada de las carteras de préstamos del 4,4 % para la oferta de febrero y del 5,5 % para la transacción más reciente. Keith Lind, director ejecutivo del prestamista que no es de QM, Acra Lending, dijo que las tasas de los préstamos que no son de QM a través de su firma estaban «en el alto 7%». [range]»para julio» frente al 4,5% a principios de año, con Acra moviendo las tasas 18 veces, en su mayoría hacia arriba, durante ese período.
“Hay buena liquidez para esto [higher] tarifa”, agregó Lind. «No creo que los inversores se apresuren a comprar bonos respaldados por cupones [rates on loans] que ni siquiera puede cubrir el cupón del bono… y la titulización [costs].”
En otras palabras, los préstamos con tasas bajas tienen una desventaja de precios en los canales de liquidez de la titulización y el comercio de préstamos porque valen menos que la nueva generación de hipotecas con tasas más altas. Lind lo expresó de esta manera: «No son malos préstamos, solo malos precios».
Las hipotecas que no son de QM incluyen préstamos que no puede ordenar un gobierno, o una «agencia», a través de Fannie Mae o Freddie Mac. El grupo de prestatarios que no pertenecen a QM incluye inversionistas de bienes raíces, compradores de bienes raíces, ciudadanos extranjeros, dueños de negocios, trabajadores temporales y autónomos, así como un pequeño grupo de compradores que enfrentan problemas crediticios, como bancarrotas anteriores.
Es volátil por ahí
Las luchas de WMC con el impacto de la tinta roja en los últimos trimestres lo obligan a considerar «alternativas estratégicas» en el futuro, incluida una posible «venta, fusión u otra transacción», dice el CEO Bonnie Wongtrakool en el anuncio de ganancias del segundo trimestre de la compañía.
Wongtrakool agregó que los resultados trimestrales recientes del REIT reflejan «los desafíos actuales de la volatilidad de las tasas de interés y los valores fluctuantes de los activos». Señaló que WMC ha logrado «un progreso significativo en los últimos dos años para fortalecer nuestro balance general y mejorar nuestra liquidez y el poder adquisitivo de nuestra cartera».
Aún así, eso no fue suficiente para el mercado y el precio de las acciones de la compañía. «No creemos que estas acciones se reflejen en el precio de nuestras acciones», dijo Wongtrakool.
En el momento de la publicación, las acciones de WMC cotizaban a $15,50, por debajo de un máximo de 52 semanas de $29,20 y un mínimo de $11,00. La presión sobre el valor de las acciones está impulsando a WMC a explorar alternativas en el futuro, incluida una posible venta de la empresa.
«Hoy, la empresa… anunció que su junta directiva ha autorizado una revisión de alternativas estratégicas para la empresa destinadas a mejorar el valor para los accionistas, que podría incluir una venta o fusión de la empresa», dijo Wongtrakool. “JMP Securities… ha sido contratado como asesor financiero exclusivo de la empresa.
«No se puede garantizar que la revisión pendiente resulte en una venta, fusión u otra transacción que involucre a la empresa, y la empresa no ha establecido un cronograma para completar el proceso de revisión».
Lidiar con una escasez de efectivo
WMC no está solo al lidiar con el dolor de la volatilidad de las tasas.
A fines de junio, el prestamista que no pertenece a QM, First Guaranty Mortgage Corp. solicitó la protección por bancarrota del Capítulo 11, dejando a cuatro prestamistas de almacén en apuros por más de $ 415 millones. Luego, a principios de julio, otro prestamista que no pertenece a QM, Sprout Mortgage, cerró repentinamente, dejando a los empleados desamparados.
Unas semanas más tarde, un mensaje de texto filtrado a los medios reveló que Flagstar Bank estaba intensificando el escrutinio de los prestamistas que no eran QM antes de adelantar la financiación del almacén. Flagstar ahora requerirá aprobación previa para los anticipos de financiación.
El banco también dijo que podría ajustar los «cortes de pelo»: el porcentaje del préstamo que el originador debe financiar para asegurarse de tener un pellejo en el juego. El mensaje filtrado incluía una lista de 16 prestamistas que no pertenecen a QM que se verían afectados por los cambios.
Tom Piercy, director gerente de Incenter Mortgage Advisors, señala otra faceta de la crisis de liquidez que enfrentan los originadores en la industria de la vivienda, en este caso, los prestamistas preferenciales y no preferenciales. Y esa variable es la compresión actual de la curva de rendimiento, con tasas de interés a corto plazo aumentando más rápido que las tasas a largo plazo, como las tasas hipotecarias.
«Nuestras tasas a corto plazo han aumentado significativamente», explicó Piercy. “Si observa la industria hipotecaria en este momento, con este [short-term/long-term rate] inversión, va a crear aún más acidez estomacal porque todos van a estar boca abajo en las líneas de su almacén [which, he said, are based on short-term rates].
«Entonces el costo de sus almacenes aumenta mientras que el lado largo [mortgage rates] permanece débil. Si monta hipotecas al 5% y puede tener un costo en una línea de almacén de 5,25% o 5,5%, entonces está perdiendo dinero si mantiene los préstamos en trámite.
Y, para algunos prestamistas, especialmente los originadores de préstamos que no son de QM, también se enfrentan a la posibilidad de perder dinero cuando buscan sacar préstamos de sus carteras a través de ventas de préstamos completos o bursatilizaciones debido a los mayores rendimientos exigidos por los inversores, que también quieren mantenerse a la vanguardia. de los riesgos de tipo de interés.
«Será interesante ver cómo se desarrolla todo esto», agregó Piercy.