Fannie Mae reportó ingresos netos de $4.7 mil millones para el segundo trimestre de 2022, en comparación con $4.4 mil millones en el primer trimestre.
Los ingresos netos aumentaron $ 200 millones en los primeros seis meses del año en comparación con el año anterior, impulsados por mayores ingresos por tarifas de garantía base, mayores garantías de tamaño de cartera de Fannie Mae y mayores ingresos de las carteras. A medida que el aumento de las tasas hipotecarias reduce el apetito de los prestatarios por refinanciar, menos préstamos están abandonando el volumen de negocios de Fannie Mae.
El valor neto de Fannie Mae fue de $56,400 millones al final del segundo trimestre, frente a los $51,800 millones al final del primer trimestre. El Tesoro de los Estados Unidos, que posee una participación mayoritaria en Fannie Mae, y la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, su custodio, han permitido que la empresa conserve sus ganancias de 2019.
Durante una conferencia telefónica para anunciar los resultados, el director ejecutivo interino de Fannie Mae, David Benson, reiteró la predicción de Fannie Mae de una recesión a principios de 2023.
«Aunque la FNMA ingresa a este período de incertidumbre desde una posición de relativa fortaleza, somos plenamente conscientes de que nos encontramos en un entorno económico y global muy inusual y potencialmente volátil», dijo Benson. «Por lo tanto, tenemos que esperar lo inesperado».
La sólida posición de Fannie Mae se debe, en gran parte, a las tarifas que cobra para asumir el riesgo del prestatario hipotecario. Estos costos han aumentado significativamente en comparación con el mismo período del año pasado.
La comisión de garantía promedio que cobró la compañía sobre los créditos convencionales unifamiliares que adquirió en el segundo trimestre de 2022 fue de 51,7 puntos básicos, 6,5 puntos básicos más que en el mismo período del año pasado. El aumento se debió al «perfil de riesgo crediticio general más bajo» de los préstamos que Fannie Mae adquirió en 2022, según su presentación trimestral ante la Comisión de Bolsa y Valores, debido a una mayor proporción de préstamos de compra, que generalmente son más riesgosos que las refinanciaciones.
La proporción de refinanciamientos comprados por la empresa en el segundo trimestre de 2022 cayó al 36%, desde el 65% hace un año. Los préstamos para compra tienen una relación préstamo-valor más alta, lo que impulsa la proporción de hipotecas GSE con una relación préstamo-valor superior al 80 % del 22 % en el mismo período del año pasado al 34 % en el segundo trimestre de 2022.
Esta combinación de refinanciamientos y adquisiciones de compra también afectó la relación deuda-ingreso de los préstamos adquiridos por Fannie Mae y la calificación crediticia subyacente. En el segundo trimestre de 2022, el 22 % de los préstamos adquiridos por Fannie Mae tenían índices de apalancamiento superiores al 45 %, en comparación con el 14 % de los préstamos en el segundo trimestre de 2021. La proporción de préstamos adquiridos por GSE con una calificación crediticia de 740 o superior cayó al 61 % en el segundo trimestre de 2022, del 70% del año anterior. La proporción de préstamos con puntajes crediticios por debajo de 680 aumentó a 9% desde 6% en el mismo período del año pasado.
El exceso de refinanciamiento se ha secado significativamente, con tasas hipotecarias aumentando rápidamente, impulsadas por las medidas de lucha contra la inflación de la Reserva Federal. De los $412 mil millones en préstamos unifamiliares que Fannie Mae compró en el segundo trimestre de 2022, el 48 % fueron refinanciamientos. Hace apenas tres meses, el 57% de los préstamos adquiridos por Fannie Mae fueron refinanciamientos.
El monto promedio del préstamo de Fannie Mae para el segundo trimestre de 2022 fue de $300 556, en comparación con $281 749 en el primer trimestre de 2021. La FHFA aumentó el límite base de préstamo conforme a $647 200 el año pasado, un aumento del 18 %.
Pero la proporción de préstamos de saldo alto y préstamos hipotecarios secundarios que adquirió Fannie Mae disminuyó en el segundo trimestre de 2022 en comparación con el trimestre anterior. Eso es a la luz de las tarifas que la FHFA impuso a estos préstamos, luego de llegar a un acuerdo con el Tesoro de los EE. UU. para suspender temporalmente los límites máximos en ellos.