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El viaje de las casas prefabricadas hacia la aceptación

En la búsqueda de los formuladores de políticas de una solución rápida y escalable a la crisis de asequibilidad, un modelo ha captado más atención últimamente: la vivienda prefabricada.

La vivienda prefabricada recibió una atención particular en el Plan de Vivienda Asequible de la administración Biden, que promocionó el papel potencial que podría desempeñar Freddie Mac en este mercado.

Ahora, cada una de las empresas patrocinadas por el gobierno está evaluando si financiar el segmento más asequible del mercado de viviendas prefabricadas. Freddie Mac tiene un plan, pendiente de la aprobación de su regulador, para implementar un programa de prueba para proporcionar liquidez para préstamos en casas prefabricadas tituladas como propiedad personal. Fannie Mae también está considerando proporcionar liquidez al segmento.

Pero el mercado manufacturero enfrenta obstáculos que debe superar antes de que pueda considerarse viable como una fuente sostenible de viviendas asequibles. Las casas tituladas por separado del terreno en el que se asientan deprecian los activos, lo que significa que es más riesgoso financiarlas. Los préstamos para casas prefabricadas a menudo tienen plazos más cortos y tasas más altas que las casas unifamiliares. Y estos prestatarios rara vez refinancian sus préstamos, lo que permite que el auge de la refinanciación, que brindó a los propietarios de viviendas construidas localmente la oportunidad de hacer crecer su capital, pasara en gran medida a través de los propietarios de viviendas prefabricadas.

Los defensores de las casas prefabricadas dicen que la industria ha logrado grandes avances en las últimas décadas. Argumentan que el gobierno federal, al proporcionar fondos de GSE, puede ayudar a resolver algunas de las dificultades restantes y fomentar un mercado más justo.

En un informe reciente, los investigadores del Urban Institute defendieron la viabilidad de las casas prefabricadas como una solución de vivienda asequible. En él, Karan Kaul y Daniel Pang estimaron que durante la próxima década, mejorar la disponibilidad de crédito para viviendas prefabricadas podría conducir a la creación de 700.000 viviendas adicionales.

HousingWire discutió los cambios en la clase de activos con Kaul y Pang, así como las barreras que quedan antes de que las viviendas prefabricadas se conviertan en una vía para viviendas asequibles sostenibles.

Esta entrevista ha sido editada por su extensión y claridad.

Georgia Kromrei: Usted escribe: “Los préstamos móviles están garantizados solo por la estructura, que se deprecia con el tiempo y expone a los prestamistas a un mayor riesgo. ¿Cuál es la solución para la depreciación? ¿Hay una solución?

Karan Kaul: No podrá cambiar el hecho de que un préstamo hipotecario personal está garantizado por un activo que se deprecia. Esto es inherente a la financiación de muebles.

Pero trato de establecer un paralelo con la financiación de automóviles. Un automóvil es un activo que se deprecia, pero puede obtener un automóvil por un financiamiento mucho más económico que un préstamo hipotecario. La pregunta que debe hacerse es: «¿Cuál es la diferencia entre un préstamo hipotecario sobre bienes muebles y un préstamo para automóviles sobre un automóvil para la depreciación de la propiedad?»

El otro problema con la financiación de muebles es que se trata en gran medida de un mercado sin agencia: Fannie y Freddie no ofrecen financiación de muebles.

La financiación de muebles es en gran medida totalmente privada, las tasas de interés tienden a ser más altas, es un producto de nicho. Es un mercado pequeño, así que si hablara con los prestamistas hipotecarios más grandes del país y les dijera: “Oye, ¿por qué no entras en este mercado? Dirían que el volumen simplemente no está allí.

Todos estos factores combinados dan como resultado tasas más altas para que los prestatarios obtengan préstamos.

Reflexión final: el año pasado, cuando las tasas estaban en máximos históricos, entre el 60 y el 65 % de los propietarios de viviendas con hipotecas in situ refinanciaron su hipoteca.

Para las personas que vivían en casas prefabricadas, esta cifra rondaba el 40%. Para los propietarios que tenían financiación mobiliaria, era inferior al 10%. Esta fue una oportunidad única para refinanciar su hipoteca, y los propietarios de viviendas con muebles para el hogar no pudieron aprovechar esta oportunidad. Te dice que algo anda mal con el gobierno.

GK: Las casas prefabricadas se desarrollaron originalmente para trabajadores agrícolas migrantes y luego se usaron para la recuperación ante desastres. ¿Cómo ha evolucionado la casa prefabricada desde entonces? ¿Cuándo cree que las casas prefabricadas cruzaron el umbral para convertirse en una fuente viable de vivienda asequible?

KK: Algunas cosas han cambiado, [including] la calidad de las casas prefabricadas enviadas durante la última década, en comparación con las enviadas hace dos décadas.

La Encuesta de Vivienda Estadounidense, cada dos años, estudia los problemas que enfrentan las casas prefabricadas y construidas en el sitio, como infestaciones de ratas, problemas de plomería.

Puede ver que para las casas construidas en los años 70 y 80, hay una gran brecha en la calidad. Un alto porcentaje de estas casas prefabricadas se encuentran con estos problemas. Al observar los números y las tendencias a lo largo del tiempo, vemos que los incidentes de problemas con casas prefabricadas han disminuido significativamente a lo largo de los años. Todavía son un poco más probables [than site-built homes] tener estos problemas, pero la brecha de calidad entre ellos es mucho menor.

Esto te dice algo profundo: que las generaciones anteriores no vieron las casas prefabricadas como una alternativa viable, en parte por la calidad y en parte por el estigma. Pero los datos muestran claramente que la calidad ha mejorado drásticamente hasta el punto en que es muy comparable a las casas construidas en el sitio. Y más allá de la calidad, [new manufactured homes] son virtualmente indistinguibles de las casas construidas en el sitio.

La segunda cosa que ha cambiado es la economía de comprar una casa prefabricada versus una casa construida en el sitio. Siempre han sido más baratos, pero el diferencial era mucho menor que el actual. Para un comprador de hace 10 años, sí, una casa construida en el sitio costaba más [than a manufactured home], pero aún podría pagar una casa construida en el sitio. Con la brecha cada vez más grande, realmente mejora la asequibilidad relativa de las casas prefabricadas.

(El monto promedio de un préstamo para una casa prefabricada financiada con activos es de $59,000, en comparación con $237,000 para un préstamo para una casa construida en el sitio, según cifras de 2021 de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor).

GK: Una cualidad atractiva de los valores respaldados por hipotecas prefabricados es el bajo riesgo de pago anticipado. Pero si las GSE ingresaran al mercado, los prestatarios tendrían más opciones de refinanciamiento. ¿Se vuelven entonces menos atractivos para los inversores?

KK: Siempre se puede encontrar un término medio feliz. Los inversores quieren invertir en un valor con tasas de prepago más lentas.

Pero la diferencia es tan grande. (Kaul y Pang descubrieron que la participación del refinanciamiento de instalaciones en el mercado de la construcción de locales en 2021 fue del 61 %, en comparación con el 43 % de los préstamos para viviendas prefabricadas y solo el 7,5 % para los préstamos para muebles).

No estoy diciendo que pueda financiar muebles a la misma tasa que el financiamiento en el sitio, pero podría hacer algo intermedio.

Más importante aún, podría estar ofreciendo un producto de 30 años. Tiene este problema, sí, es asequible, pero los costos de financiación son mucho más altos, el plazo de devolución es mucho más corto, en comparación con un préstamo sobre una propiedad construida en el sitio. Estos dos argumentos abogan a favor de un mayor papel del gobierno federal.

GK: El papel del gobierno federal en el mercado de viviendas unifamiliares no es solo albergar personas, sino crear un vehículo para la riqueza intergeneracional. ¿Puede la casa prefabricada ser un vehículo para construir riqueza intergeneracional?

KK: Estos son datos que no están en nuestro informe, pero el precio medio de una casa prefabricada ha aumentado con el tiempo. no es algo [that is] conocimiento común. Las casas prefabricadas han subido un 25%, un 27% año tras año. Si compró una casa prefabricada por $ 100,000 hace un año y tiene financiamiento para muebles, probablemente valga $ 125,000 hoy.

Definitivamente hay potencial, en comparación con solo alquilar. Entonces, el punto aquí es sí, definitivamente hay un aspecto de creación de riqueza para las casas prefabricadas. Sí, seguirá siendo más barato si no es propietario del terreno, pero aún así es mucho mejor que alquilar. Si también es dueño de la tierra, tiene la misma oportunidad de crear riqueza que las casas construidas en el sitio.

Daniel Pang: Una cosa que hemos visto es que las casas prefabricadas son una oportunidad para que los inquilinos negros e hispanos accedan a la propiedad de vivienda. El panorama actual de quienes residen en casas prefabricadas actualmente tiende a ser una población rural blanca.

GK: El acuerdo típico que me viene a la mente es que alguien establezca una casa prefabricada en un terreno propiedad de un miembro de la familia. ¿Qué tan dominante es este modelo? ¿Están los inquilinos sin tales conexiones en desventaja cuando buscan ingresar al mercado?

DP: Ciertamente no es dominante, pero es bastante significativo. A medida que analizamos las formas en que las casas prefabricadas pueden desempeñar un papel más importante en el contexto de la crisis de suministro, es bueno si puede colocar su casa prefabricada en un terreno que sea propiedad de un familiar o de un amigo, pero no puede confiar en esta certeza. .

Debe tener oportunidades disponibles para las personas que pueden mudarse a una nueva ciudad y están buscando un hogar cerca de una oportunidad de trabajo. Estaríamos mejor atendidos si la infraestructura de la casa prefabricada evolucionara en esta dirección, en lugar de ubicar la casa prefabricada en un terreno propiedad de un familiar o amigo.

Las soluciones deben ser más estandarizadas, es necesario establecer un sistema nacional de financiamiento hipotecario para casas prefabricadas que no dependa del tipo de conexión de un prestatario.

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