Cuando se trata de las continuas suspensiones de políticas que sacudieron el mercado hipotecario en 2021, la pelota está ahora en el tejado del Tesoro de EE. UU.
La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda y el Tesoro acordaron en septiembre de 2021 poner fin a los límites impuestos por la administración Trump sobre el volumen general y el tipo de hipotecas que los prestamistas hipotecarios podían vender a Fannie Mae y Freddie Mac. Los límites, establecidos en enero de 2021 por el entonces director de la FHFA, Mark Calabria, y el director del Tesoro, Steven Mnuchin, enfurecieron a la industria hipotecaria y fueron una de las primeras cosas que abordó Sandra Thompson después de convertirse en directora de la agencia interina.
Pero en lugar de eliminar esas disposiciones para siempre, la FHFA y el Tesoro optaron por tomarse un descanso. Si esta suspensión continuará es un misterio para las partes interesadas de la industria.
Estas suspensiones expirarán el 14 de septiembre y seis meses después de la notificación del Tesoro a la FHFA, lo que ocurra más tarde. Un portavoz del Tesoro dijo que se deben cumplir ambas condiciones para que se levanten las suspensiones.
Un portavoz del Tesoro dijo que el Tesoro no necesitaría el permiso de la FHFA para notificar el fin de las suspensiones. La FHFA dijo que no había recibido notificación del Tesoro.
Un portavoz de la FHFA dijo que poner fin a las suspensiones sería un «proceso coordinado» y que las conversaciones sobre los cambios en los acuerdos de compra de acciones preferentes (PSPA) se llevan a cabo regularmente en los «niveles más altos».
Los cambios formales al documento que contiene las disposiciones, los PSPA, son negociados por el Tesoro y la FHFA.
El director de la FHFA, Thompson, negocia en nombre de las empresas patrocinadas por el gobierno, como conservador. Al otro lado de la mesa está el Tesoro Seco. Janet Yellen, ya que su agencia posee una participación mayoritaria en GSE. La FHFA y el Tesoro se negaron a brindar información sobre el personal específico responsable del acuerdo que rige la mayor parte del mercado hipotecario.
Como mínimo, la ley requiere que Thompson y Yellen se reúnan cuatro veces al año, en reuniones trimestrales de la Junta Federal de Supervisión de Financiamiento de la Vivienda, en la que Yellen se sienta y Thompson preside.
Los PSPA solo se han modificado formalmente cuatro veces desde 2008, cuando el Tesoro tomó el control de los warrants que representaban una participación del 79,9% en cada GSE. Cada uno de estos cambios se centró en las finanzas de GSE. En particular, la enmienda de 2019 permitió a Fannie Mae y Freddie Mac mantener reservas de capital de $ 25 mil millones y $ 20 mil millones, respectivamente.
Pero las enmiendas de 2021 a la FESP han dado un giro dramático al territorio político. El acuerdo entre Mnuchin y Calabria establecía que los prestamistas hipotecarios que vendían a GSE no podían exceder un límite de volumen del 7% de las hipotecas garantizadas por propiedades de inversión. El acuerdo también limitó el monto del saldo principal pendiente que los prestamistas hipotecarios podían vender a las GSE a cambio de efectivo a $1500 millones por año calendario.
La industria hipotecaria protestó por los cambios, en gran parte a través de importantes grupos comerciales como la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
Ahora, para los participantes del mercado, la idea de que estas suspensiones puedan levantarse es preocupante. Algunos cabilderos de las finanzas hipotecarias también temen que el Tesoro ponga fin unilateralmente a estas suspensiones.
En una carta enviada a Thompson y Yellen la semana pasada, Community Mortgage Lenders of America, que representa a los bancos comunitarios, y Community Home Lenders Association, que representa a los prestamistas hipotecarios pequeños y medianos, solicitaron a las dos agencias que continúen con las suspensiones.
Los límites de volumen y producto, decía la carta, “entonces parecían edictos pronunciados literalmente desde arriba, como si vinieran de las nubes”.
Después de suspender los límites, la FHFA anunció nuevos cargos por adelantado sobre préstamos de alto saldo y segundas viviendas vendidas a GSE. En general, la industria hipotecaria favoreció las tarifas de límite estricto, pero CHLA y CMLA argumentaron en su carta que las tarifas eran «excesivas en relación con su riesgo».
«Por lo tanto, estamos pidiendo a las empresas que reduzcan los aumentos de tarifas de LLPA para prestatarios de ingresos bajos y moderados y para préstamos de saldo bajo», decía la carta.
Y aunque las negociaciones entre la FHFA y el Tesoro no se llevan a cabo en un foro público, CHLA y CMLA dijeron que después de reunirse en persona con Thompson a principios de este año, sintieron que ella no creía que la PSPA fuera el foro correcto. para cambios de programa y producto. No está claro si el Tesoro comparte esta opinión.
“Entendemos que el liderazgo actual de la FHFA tiene una visión diferente del alcance del futuro
La PSPA está cambiando y la FHFA está menos inclinada a usar PSPA para cambios repentinos en las políticas de productos y entregas”, escribieron los grupos comerciales.