El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano dijo que estaba «investigando muy detenidamente» cómo facilitar el financiamiento de hipotecas de bajo costo, pero aún no había especificado cómo lograría este objetivo.
En abril, HUD anunció que investigaría el asunto. Pero un alto funcionario de HUD habló a mediados de julio sobre los obstáculos para obtener hipotecas de bajo costo, en lugar de ofrecer soluciones.
«Es difícil lograr que los prestamistas otorguen hipotecas pequeñas porque, sinceramente, la economía de todo el negocio depende de los porcentajes», dijo el funcionario de HUD.
HUD no respondió a una solicitud de aclaración sobre su plan para impulsar las hipotecas de bajo valor.
Los profesionales de la industria tienen algunas ideas sobre cómo HUD podría hacer que la financiación de dichos préstamos sea más factible.
Las hipotecas más pequeñas, generalmente con saldos de menos de $200,000, son difíciles de conseguir. Los prestamistas los evitan porque emitir un préstamo con un saldo bajo es tan costoso como un préstamo más grande, pero la compensación, que es de aproximadamente el 1% del saldo del préstamo, es menor.
Michael Loftin, director ejecutivo de Homewise, cuyo trabajo gira en torno a la propiedad sostenible de la vivienda, sugirió que HUD se inspire en las empresas patrocinadas por el gobierno. Fannie Mae y Freddie Mac, aunque rara vez respaldan pequeños préstamos en dólares, subsidian a los prestamistas para crearlos.
«Freddie Mac y Fannie Mae dan [lenders] un pequeño aumento en sus tarifas de originación para alentar los préstamos en dólares pequeños”, dijo Loftin. «Es un reconocimiento de que ganas menos con un préstamo pequeño».
Agregó que los prestamistas alternativos, como las instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI) y las cooperativas de crédito, deberían ser actores clave en cualquier plan del gobierno federal para hacer que las hipotecas de bajo costo sean más accesibles.
“Hay CDFI y cooperativas de ahorro y crédito que quieren hacer este trabajo, pero tal vez necesiten una subvención operativa o capital más barato para que funcione”, dijo Loftin. «Tener un producto por sí solo no resolverá el problema; todavía no tienes personas que hagan el trabajo en el campo».
Loftin también sugirió un subsidio para los agentes de bienes raíces porque «no pueden ganarse la vida vendiendo casas de $40,000».
Un informe reciente de investigadores de The Pew Charitable Trusts destacó los desafíos de las hipotecas de bajo saldo. El informe encontró que los costos fijos de originación de hipotecas están causando que los prestamistas «se concentren en préstamos de mayor saldo». Las hipotecas pequeñas son menos rentables porque la compensación de los prestamistas se basa en comisiones, pero conllevan los mismos riesgos regulatorios y de cumplimiento, escribieron los investigadores.
Tara Roche, coautora del informe, dijo que hacer que los préstamos pequeños sean más accesibles ayudaría a reducir la dependencia de los compradores de financiamiento alternativo más riesgoso y costoso.
En lugar de hipotecas, los prestatarios que buscan financiar propiedades más pequeñas recurren a títulos de propiedad, hipotecas financiadas por el vendedor, arrendamiento con opción a compra y préstamos personales para la vivienda. Este financiamiento suele ser más costoso y carece de las protecciones al consumidor que vienen con las hipotecas, dijo Roche.
“En algunos acuerdos, la escritura o el título no se entrega hasta mucho más tarde en la transacción, a veces no antes del pago final”, dijo Roche. Estos prestatarios “tienen las responsabilidades de propiedad, pero no todos los beneficios”.
El uso de la financiación alternativa tampoco está repartido de forma homogénea. Los prestatarios hispanos tienen casi el doble de probabilidades de usar financiamiento alternativo que cualquier otra raza o grupo étnico, según los investigadores de Pew.
Roche dijo que los préstamos en dólares pequeños son un área que se pasa por alto para las hipotecas, pero que tiene mucho potencial. Si bien aún no está claro cómo HUD abordará el problema, Roche dijo que se siente alentada de que HUD se esté enfocando en el problema.
«Para abordar realmente los desafíos en el espacio de las hipotecas pequeñas, ya sea la dificultad para que los prestamistas las creen de manera rentable o la capacidad de los compradores para acceder a ellas, se necesitarán esfuerzos en muchos frentes», dijo Roche. «HUD, incluso identificar esto como un desafío, es un paso importante».