Los datos del mercado inmobiliario minorista de junio que muestran los primeros signos de una desaceleración de la vivienda se anunciaron tres meses antes en el comportamiento de los compradores en las subastas de ejecuciones hipotecarias.
Los datos del mercado de viviendas minoristas, publicados por Redfin a fines de junio, muestran que el precio de venta promedio de las casas recién cotizadas en las cuatro semanas que terminaron el 26 de junio cayó un 1,5% desde un máximo histórico el mes anterior, aunque una participación récord de todas las casas en venta vio su los precios se desploman.
Estos datos muestran los primeros signos de una desaceleración en el mercado minorista de la vivienda en junio, anticipada por los inversores inmobiliarios que compraron propiedades en una subasta en marzo. Después de comprar propiedades con un descuento promedio del 9% por debajo del valor de mercado «tal cual» estimado en febrero, un mínimo de 13 meses, los inversores crearon un colchón de descuento mayor del 12% en marzo, según los datos de propiedad de Auction.com. El valor de mercado actual generalmente se basa en la opinión de un corredor de conducción o solo en una tasación externa, ya que las propiedades generalmente aún están ocupadas.
La cantidad promedio de ahorros en línea por propiedad presentada para subastas de ejecución hipotecaria en marzo también cayó desde un máximo histórico en febrero. Las copias de seguridad en línea indican la cantidad de compradores potenciales interesados en pujar por las propiedades disponibles en la subasta, lo que brinda una medida confiable de la demanda de los inversores inmobiliarios por estas propiedades.
Ofertas más conservadoras y caja de compra
Estas dos métricas clave de la subasta de bloqueo muestran un claro cambio en marzo hacia un comportamiento de oferta más conservador, tanto en términos de ofertas máximas como de caja de compra para los inversores. Ambas tendencias han continuado desde, al menos hasta junio (más sobre eso más adelante). Este cambio en el comportamiento de los compradores de subastas de ejecuciones hipotecarias probablemente fue el resultado del aumento de las tasas hipotecarias, que superaron la marca del 4 % en marzo y desde entonces han subido por encima del 5 %, acercándose al 6 %.
La caída en el comportamiento de los compradores durante la subasta de ejecuciones hipotecarias se produjo dos meses antes de que apareciera la caída en los datos del mercado inmobiliario minorista. Esto se debe a que los compradores de subastas de ejecuciones hipotecarias están en la primera línea de los mercados inmobiliarios locales donde operan, a menudo los primeros en identificar y reaccionar ante los próximos cambios del mercado. Por lo tanto, los datos de comportamiento del comprador de la subasta de ejecución hipotecaria actúan como un sistema de alerta temprana para cambios inminentes en el mercado.
«Estamos pasando de un mercado muy activo y se está enfriando un poco, principalmente debido a las tasas de interés», dijo Paul Lizell, un inversionista inmobiliario con sede en Florida que compra propiedades en dificultades en subastas en varios estados y asesora a otros. . inversores inmobiliarios a hacer lo mismo. «Les estamos diciendo que se retiren de algunas de las propiedades de lujo y se queden por debajo de $350,000 (precio basado en el valor después de la reparación). Es una playa más segura.
El aumento de las tasas hipotecarias fue el catalizador de una recesión del mercado que, según muchos inversores, se producirá en algún momento dado el auge inmobiliario de una década, coronado por el frenesí de compras desencadenado por la pandemia en los últimos dos años. Más de la mitad de los compradores de Auction.com (55 %) describieron su mercado como «sobrevaluado con una posible corrección» según una encuesta de compradores de marzo de 2022. Eso era el 40 % hace un año.
Lizell dijo que incorpora un descuento adicional del 10% en sus cálculos para la «oferta máxima permitida» en la subasta. El margen adicional le dará a él y a sus estudiantes un colchón en caso de una corrección del mercado minorista, lo que afectaría el precio al que pueden vender casas renovadas a compradores propietarios.
“Hasta mayo, nuestro precio de venta (en las propiedades que vendemos después de la renovación) siguió aumentando. Creo que veremos el final de esto. El próximo mes verá una meseta. Si las tasas siguen subiendo, ahí es donde verá ese cambio del 10%”, dijo Lizell, quien ha estado invirtiendo desde 2001 y señaló que ya se está produciendo una corrección en los mercados distintos de la vivienda. «Si miras los mercados bursátiles, el sector inmobiliario es el último hombre en pie».
Desde la primera línea del real estate
En la primera línea del mercado inmobiliario, los inversores como Lizell suelen ser los primeros en conocer y reaccionar ante los cambios en el mercado inmobiliario. Supervisan constantemente el mercado, utilizando sus propios datos patentados y datos externos para ayudarlos a adaptarse antes de los cambios del mercado que podrían afectar sus resultados.
“Me enfoco en la macroeconomía para mantenerme a la vanguardia tanto como sea posible”, dijo Lizell, señalando que aprendió la importancia de mantenerse a la vanguardia de los cambios del mercado a raíz de la recesión de 2008. “Pasé por esta crisis y fue malo, y golpeó rápido… (Tienes que) ser ágil en este mercado. Súper importante, de lo contrario estaremos en bancarrota.
El comprador de Auction.com del área de Atlanta, Tony Tritt, también sobrevivió al desplome de la vivienda que siguió a la recesión de 2008. Al igual que Lizell, no espera una corrección del mercado de la vivienda ni cerca de la magnitud de este evento en los meses o años venideros, pero está comenzando a ver signos de un mercado cambiante.
“Es una industria cíclica. Pudimos ver el dolor de nuevo. Una desaceleración en la apreciación de los precios no provoca un desplome”, dijo Tritt, quien dijo que renueva y revende entre 35 y 50 propiedades al año, y la mayoría las revende a propietarios ocupantes. “Pienso en nuestros hogares como un ciclo económico de 180 días. Cuando adquiero una propiedad, miro en seis meses. Este ciclo de seis meses me genera un poco más de ansiedad en 2022 que en 2019.
«No estoy preocupado, solo estoy dando más descanso», agregó. “Siempre estamos desabastecidos.
Presagio de una desaceleración continua
¿Cuál es el último comportamiento de subasta de ejecución hipotecaria de posibles compradores como Tritt y Lizell que predicen en el mercado inmobiliario minorista en la segunda mitad de 2022 y hasta 2023?
Los inversores continuaron aumentando su colchón de descuento promedio por debajo del valor estimado de la propiedad «tal como está». Ese descuento alcanzó un máximo de 22 meses del 17,1% en junio, el más alto desde agosto de 2020, aunque todavía estaba por debajo del promedio del mercado anterior a la pandemia del 21% de 2019.
La demanda de respaldos por propiedad subastada también ha seguido disminuyendo cada mes desde marzo, cayendo a un mínimo de seis meses de 23,6 respaldos por propiedad en junio. Eso sigue siendo una alta demanda según los estándares históricos, una función en parte del bajo inventario de propiedades disponibles en las subastas de ejecución hipotecaria.
La caja de compra cada vez más reducida y las ofertas más conservadoras de los inversionistas de bienes raíces en las subastas de ejecución hipotecaria están comenzando a afectar la tasa de venta: el porcentaje de propiedades subastadas que terminan vendiéndose a los inversionistas. Esta tasa volvió a caer a un mínimo de 23 meses en junio, aunque también está muy por encima de los niveles previos a la pandemia.
Combinadas, estas tres métricas (tasa de venta, ahorro y descuento promedio) están altamente correlacionadas con la apreciación del precio minorista de la vivienda durante el próximo mes (correlación de 0,94). Esto significa que los datos de las subastas de junio pueden proporcionar un indicador temprano confiable de la apreciación del precio minorista de la vivienda en julio, según lo medido por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
Dado que los datos de NAR generalmente no se publican hasta alrededor del 20 del mes siguiente, esto significa que los datos de la subasta de junio disponibles el 1 de julio proporcionan un indicador temprano de datos que no estarán disponibles hasta más de 45 días después, alrededor del 20 de agosto.
Usando un análisis de regresión basado en esta correlación, el comportamiento de los compradores de subastas de confinamiento en mayo y junio indica que la apreciación del precio de la vivienda continuará desacelerándose en junio y julio, cayendo a un mínimo de 23 meses en julio, mientras permanece en territorio de dos dígitos. Aunque lejos de ser un colapso, o incluso una corrección, la trayectoria del año pasado, si continúa, vería que la apreciación del precio de la vivienda caería a un solo dígito en la segunda mitad de 2023.
Esto corresponde al escenario de desaceleración, no de choque, que Tritt y Lizell creen que es probable. Pero ambos también mantienen el polvo seco para una corrección más dura, especialmente en algunos mercados locales.
«Es más difícil obtener dinero más rápido», dijo Lizell. “Entonces, si eso cambia, seremos más capaces de aprovechar los precios más bajos”.