que diferencia hace un año. A mediados de 2021, la mayoría de las compañías hipotecarias se beneficiaron de un fuerte volumen de originación y, en respuesta, contrataron personal adicional. Pero a medida que ingresamos al tercer trimestre de 2022, el panorama ha cambiado drásticamente y la industria enfrenta múltiples desafíos. Las tasas ahora se acercan al 6% para una hipoteca de tasa fija a 30 años, ya que la Reserva Federal ha decretado aumentos significativos en las tasas de interés y es probable que haya más aumentos en el horizonte.
Estos acontecimientos provocaron esencialmente una interrupción abrupta de las operaciones de refinanciación. En un solo trimestre, de marzo a junio, la previsión de refinanciación de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal cayó un 23%. Mientras tanto, se están reintroduciendo productos como hipotecas de tasa variable y líneas de crédito con garantía hipotecaria.
Ahora hay menos prestatarios potenciales que estén considerando la refinanciación debido al aumento de las tasas de interés, mientras que la mayoría de los compradores potenciales se enfrentan a un inventario bajo que ha dado lugar a múltiples ofertas de propiedades, ofertas en efectivo e investigaciones en curso.
Además, los originadores continúan enfrentando desafíos para obtener ganancias con la venta, y las velocidades de prepago de la tarifa de servicio hipotecario han alcanzado o están cerca de tocar fondo, lo que lleva a un repunte menor en MSR.
Si bien los problemas de ingresos persisten debido a los márgenes reducidos en los productos de agencias tradicionales, también estamos saliendo de un período de refinanciamiento significativo en el que muchas compañías hipotecarias han agregado personal y costos significativos a sus negocios.
Se necesita un nuevo enfoque para abordar esta combinación de problemas. En un entorno de gastos relativamente altos e ingresos reducidos, ¿qué pasos debe tomar para navegar por las circunstancias actuales y posicionar su negocio para el éxito en el futuro?
Considere «kaizen»
La respuesta es centrarse en impulsar la eficiencia y la eficacia. Este concepto está ejemplificado por una práctica de gestión japonesa llamada «kaizen», que enfatiza la eliminación continua de desperdicios y la reducción de la ineficiencia.
Es natural prestar menos atención a estos aspectos cuando los tiempos son buenos. Como dice el viejo refrán, “los ingresos perdonan todos los pecados”. Pero la realidad es que las empresas siempre deben centrarse en la eficiencia, y esa consideración solo aumenta en momentos como estos. La falta de ingresos disponibles ayudará a distinguir a las empresas que sobresalen en la ejecución de aquellas cuyo éxito se debe principalmente a un mercado favorable.
Los prestamistas hipotecarios pueden beneficiarse de la adopción de los principios kaizen. Si bien hay muchas áreas de su negocio a las que se podría aplicar kaizen, un aspecto particularmente importante es comprender la estructura de costos, no solo en términos generales, sino con suficiente granularidad para ayudarlo a tomar decisiones apropiadas.
Inspiración en la fabricación
Habiendo pasado alrededor de 10 años de mi carrera inicial en la industria manufacturera, descubrí que aplicar esta perspectiva a las hipotecas me ayuda a pensar en la creación de un préstamo como un producto. Al evaluar la efectividad de su estructura de costos, simplemente tomar una P&L y dividirla por su volumen realmente no le indica el verdadero impacto en los costos.
Más bien, sugiero el enfoque empleado por muchas empresas manufactureras, que tienden a tener una buena comprensión de su costo total de producción al desglosarlo en sus componentes, incluidos los insumos (materias primas), la mano de obra directa y los costos fijos.
Por ejemplo, a un fabricante de muebles le gustaría saber el costo de su madera, barniz, clavos, pegamento y otros suministros, así como los gastos de mano de obra y los costos adicionales asociados con la producción en fábrica. El mismo concepto también puede aplicarse a las hipotecas:
- Entradas: estas son tarifas unitarias para el software de registro de originación y flujo, informes de crédito, formularios 4506-T y varios otros servicios o datos utilizados para originar un préstamo.
- Mano de obra directa: el costo de las operaciones debe desglosarse en componentes granulares, como el costo por departamento, incluidas las categorías separadas para el cierre, la configuración del préstamo, el procesamiento, la suscripción, etc., así como los gastos generales de administración y los costos de venta variables.
- Costos fijos: incluyen costos laborales no asociados a la mano de obra directa (gerencias, funciones de apoyo, etc.), así como rentas, depreciaciones, gastos generales y administrativos, mercadeo y otros gastos fijos.
La suma de las categorías de insumos y mano de obra directa proporcionará un costo total preciso en el origen. Usando costos fijos, sería fácil determinar los volúmenes de equilibrio. Estos datos centrados en períodos de tiempo específicos deberían proporcionar una indicación clara de las ineficiencias y hacia dónde se dirigirían mejor los esfuerzos para aumentar la eficiencia.
¿Hay alguna manera de asegurarse de que puede ser competitivo en precios, que sus oficiales de crédito ganan suficiente comisión para ganarse la vida y que usted obtiene suficiente margen para mantener el negocio a flote? Comprender los costos fijos proporcionará información sobre el punto de equilibrio y el impacto relativo de ajustar los gastos fijos.
Mejor posicionamiento para el éxito futuro
En el mercado actual, debido a que el volumen ha bajado, es probable que no tenga que lidiar con un problema de crecimiento. La ventaja de esto es que debe tener suficiente tiempo y capacidad para desarrollar una comprensión sólida de su estructura de costos y cualquier ineficiencia potencial.
Si se cumplen las predicciones de que tendremos algún tipo de recesión para 2023, deberá construir un puente desde aquí hasta el otro lado de este impacto recesivo, cuando su negocio probablemente verá mejores resultados a medida que las tasas bajen. . Otra vez.
Las empresas que están mejor posicionadas desde una perspectiva de precios y costos deberían al menos ser capaces de mantenerse hasta entonces. Creo que incorporar el concepto kaizen de mejora continua puede ayudar a garantizar que una empresa permanezca enfocada, eficiente y exitosa tanto en circunstancias de mercado difíciles como a largo plazo.
Ravi Correa es director financiero de Angel Oak Lending.