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Angel Oak enfrenta los desafíos de la volatilidad del mercado y el rápido aumento de las tasas

Angel Oak Cos., a través de su conducto Angel Oak Mortgage Trust, presentó recientemente su última oferta de titulización de marca privada (PLS), un acuerdo que se espera que se cierre a principios de agosto, respaldado por 788 préstamos en su mayoría no QM por un valor de $ 362 millones.

Incluyendo esta última oferta, Angel Oak Cos. – a través de sus afiliados, incluido el fideicomiso de inversión en bienes raíces, o REIT, Angel Oak Mortgage Inc. (AOMR) – ha lanzado al mercado un total de cinco acuerdos de PLS respaldados por grupos de hipotecas por un valor de $2.1. mil millones.

Durante todo el año pasado, en un entorno económico mucho más tranquilo, el prestamista que no pertenece a QM, Angel Oak, cerró un total de ocho acuerdos de PLS por un valor de 3800 millones de dólares.

Por lo tanto, parece que los canales de liquidez de Angel Oak están abiertos para los negocios este año, a pesar de lo que el brazo de gestión de activos del prestamista, Angel Oak Capital Advisors, describió en un libro blanco «2022 Mid-Year Outlook». publicado recientemente como un mercado muy difícil para no -agencias residenciales. valores respaldados por hipotecas (RMBS).

Sin embargo, la pregunta sigue siendo: ¿es la estrategia de liquidez de Angel Oak lo suficientemente sólida como para superar el entorno económico actual, marcado por una alta volatilidad del mercado y tasas de interés en rápido aumento?

«El gráfico técnico de RMBS que no son agencias desde finales del año pasado ha sido un obstáculo para las valoraciones desde principios de año», dijo el libro blanco de Angel Oak. “Los RMBS que no son de agencia no solo han estado bajo presión por las mismas razones que afectan a los MBS de agencia… (por ejemplo, tasas altísimas y volatilidad altísima), sino también un nuevo cronograma de emisión robusto, especialmente en mercados no calificados. [non-QM] subsector hipotecario, lastró aún más [MBS] valoraciones.

“…Este robusto [PLS] la tubería finalmente está comenzando a despejarse, lo que debería comenzar a reducir significativamente las emisiones en la segunda mitad de 2022. Mientras tanto, el aumento de la oferta frente a la caída de la demanda de los administradores de fondos (que enfrentan salidas récord este año) ha empujado los diferenciales y rendimientos a los niveles más atractivos que hemos visto en el período posterior a la crisis.

Si estos diferenciales y rendimientos resultan atractivos para los inversores, normalmente significa que los márgenes de los emisores de RMBS como Angel Oak se están reduciendo. Esto ayuda a explicar parte de por qué Angel Oak Cos. El REIT afiliado, AOMR, que publica sus estados financieros, registró una pérdida neta de $43,5 millones en el primer trimestre del año. Los «$2 millones en costos de titulización» asociados con la única oferta de PLS de AOMR en febrero de 2022 contribuyeron a la pérdida, dijo el director financiero de AOMR, Brandon Filson, en la llamada de ganancias del primer trimestre (T1) de la compañía el 12 de mayo.

AOMR es parte de una familia de Angel Oak Cos. que también incluye a los prestamistas que no pertenecen a QM, Angel Oak Home Loans y Angel Oak Mortgage Solutions, así como a Angel Oak Capital Advisors.

Las hipotecas que no son de QM incluyen préstamos que no puede ordenar un gobierno, o una «agencia», a través de Fannie Mae o Freddie Mac. El grupo de prestatarios que no pertenecen a QM incluye inversionistas de bienes raíces, compradores de bienes raíces, ciudadanos extranjeros, dueños de negocios, trabajadores temporales y autónomos, así como un pequeño grupo de compradores que enfrentan problemas crediticios, como bancarrotas anteriores.

Debido a que las hipotecas que no son QM, o no preferenciales, se consideran más riesgosas que los préstamos preferenciales, en un mercado normal normalmente exigen una tasa de interés de aproximadamente 150 puntos básicos por encima de las tasas preferenciales de las agencias.

Además, en un entorno de tipos de interés al alza, los inversores en MBS esperan una prima sobre los valores respaldados por hipotecas con tipos de interés más bajos, en comparación con acuerdos que implican hipotecas con tipos de interés más altos más recientes. Esto crea problemas de ejecución y liquidez para los prestamistas que buscan liquidar sus carteras de préstamos para pagar a los acreedores y crear nuevos préstamos.

“Tenemos tres titulizaciones en nuestra familia de fondos Angel Oak este año [as of May 12]Namit Sinha, codirector de inversiones de AOMR, durante la conferencia telefónica de ganancias del primer trimestre de la compañía con analistas. «… y todas estas ofertas tenían cupones en el 4% medio a alto [range]lo que considera que es en el contexto actual del mercado de cupones.

De hecho, según los documentos de calificación de bonos, la mayor parte de los préstamos que respaldan los cinco acuerdos de PLS de Angel Oak hasta la fecha tienen una antigüedad de entre 7,4 y 10,7 meses, lo que significa que la mayoría de las hipotecas se crearon a las tasas más bajas vigentes el año pasado. . Por lo tanto, las transacciones de PLS de Angel Oak en lo que va del año no implican una producción actual significativa, lo que resultaría en tarifas más cercanas a la situación actual del mercado.

Keith Lind, director ejecutivo del prestamista no QM Acra Lending, dijo que las tasas hipotecarias de Acra estaban en el rango «alto del 7%» el mes pasado, «y hay buena liquidez» en ese nivel.

Sinha, en la llamada de ganancias del primer trimestre a mediados de mayo, confirmó que una buena parte de todos los préstamos en el balance general de Angel Oak que se preparan para la titulización «están vencidos entre tres y seis meses».

“Nuestra cartera de créditos empieza a reflejar un incremento en los cupones [interest rates] en respuesta al entorno de tasas más altas que se aceleró al final del primer trimestre”, agregó Filson durante la llamada de ganancias de AOMR. «La última tarifa se congela [as of May 12] sobre los créditos de nuestras filiales hipotecarias son superiores al 7% del cupón promedio ponderado, aproximadamente 250 puntos base por encima de nuestra cartera de créditos de marzo de 2022.

«Los créditos que compramos en abril tenían un cupón promedio ponderado de 4,9% y las compras de mayo hasta ahora tienen un cupón promedio ponderado de 5,4%».

A principios de mayo, justo después del final del primer trimestre, Freddie Mac informó que el promedio de las hipotecas de tasa fija a 30 años era del 5,27 %, por debajo del 5,1 % de la semana anterior. A partir del 21 de julio, Freddie Mac informa que la tasa de interés de una hipoteca fija a 30 años promedió 5,54 %.

«Los préstamos con cupones más bajos se han convertido en huérfanos del mercado», explicó Lind en una entrevista reciente que se centró en el mercado general de PLS, no específicamente en Angel Oak. «Los inversores no se lanzan a comprar bonos respaldados por [mortgage loans with] cupones tan bajos que los préstamos [in the collateral pools] ni siquiera puede cubrir el cupón de los bonos y la titulización [costs].

«Así que creo que va a ser difícil si la gente quiere titularizar esto porque no parece ser muy bien recibido por los inversionistas en el mercado de titularización».

Los líderes de Angel Oak Cos. se negó a ser entrevistado por HousingWire para esta historia.

A pesar de un gran volumen de hipotecas de baja tasa en su cartera de titulización y la tinta roja publicada por el AOMR en el primer trimestre, Sinha expresó su confianza durante la llamada de ganancias del primer trimestre en la capacidad de la empresa para superar los desafíos actuales de liquidez.

“En términos generales, los préstamos que compramos en el primer trimestre siguen siendo préstamos que estaban bloqueados a la tasa de mercado en ese momento, que estaba entre 4% y 4%. [range]», dijo Sinha. «…Tuvimos mucho éxito al cerrar estos acuerdos, y uno de los acuerdos acaba de cerrarse hoy. [May 12] tuvo muy buen éxito en términos de inversiones en bonos, etcétera.

«… El cupón actual sigue siendo el objetivo», agregó. “Ahora, a medida que las tasas se vuelven volátiles y se mueven, cuando estos préstamos finalmente se titulizan, los términos pueden variar y esperamos capturar la mayor parte de esa variación a través de coberturas de tasas de interés.

Además de la cobertura, Angel Oak también usa una estrategia de mezclar hipotecas de tasa baja y tasa alta en sus grupos de titulización.

“Continuamos comprando préstamos con cupones actuales de Angel Oak o incluso de vendedores externos, mezclándolos con [lower-rate loans] para crear un grupo de cupones un poco más alto y ejecutar bursatilizaciones durante los próximos seis a 12 meses para facilitar el proceso de bursatilización”, dijo Sinha en la llamada de ganancias del primer trimestre en respuesta a una pregunta del analista sobre la práctica.

Angel Oak también tiene otra flecha en su carcaj cuando se trata de sobrevivir a la actual crisis de tasas. Filson señaló en la llamada de ganancias del primer trimestre de AOMR que al 31 de marzo, el prestamista tenía $ 90,4 millones en efectivo y equivalentes de efectivo en su balance general, así como líneas de financiamiento alineadas con seis bancos.

“Aumentamos nuestra capacidad total de financiamiento de préstamos comprometidos en $50 millones en el primer trimestre”, dijo. “Nuestra capacidad total de financiación no utilizada era de 344 millones de dólares al 31 de marzo.

«Después [after Q1] Al final del trimestre, agregamos una nueva línea de crédito de $340 millones, elevando nuestra capacidad actual total a $1,640 millones. Esto, combinado con el aumento en nuestro saldo de caja al final del trimestre, demuestra nuestro compromiso con una estrategia sólida de gestión de liquidez durante este período de tasas al alza.

El CEO de AOMR, Robert Williams, dijo que a pesar de los desafíos en el entorno de tasas actual, Angel Oak tiene un balance sólido con «liquidez abundante».

“Nuestros resultados del primer trimestre se vieron afectados por deterioros de mercado no realizados en nuestro balance general”, agregó Williams. “Y mucho de eso se debió a una ampliación significativa de los diferenciales de crédito… [but] nuestra cartera se mantiene sólida. Estamos seguros de que podemos operar en este entorno complejo, centrándonos en una sólida suscripción y una liquidez saludable. »

Lind enfatizó que la calidad de los préstamos en el espacio que no es QM no es el problema hoy. «No son malos préstamos, solo malos precios», dijo.

Se espera que el AOMR publique sus resultados financieros del segundo trimestre el 9 de agosto.

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